2016年8月18日 星期四

解構REITs的財務特性 - 負債及流動性篇



綜合上一篇有關某新加坡REITs的文章的留言,有部份讀者認為該REITs負債處於高水平,投資該REITs等同買按揭去付息,而該REITs亦在借錢套息(意即利用貸款購入物業收租,賺取租金回報及利息成本之差),從而推論該REITs是「息口敏感股份」,假若美國加息,市場利率調升,該REITs便會有很大的股價下調壓力。筆者認為此為一個很值得大家去討論的topic,亦可藉此令大家加深分析公司負債水平的認知,故特意開新文章與大家討論一下。

該新加坡REITs的負債比率 (Debt Ratio)為40%。首先,何謂負債比率?負債比率即是總負債/總資產的百份比,即負債比率越高,負債水平亦相對越高。負債亦包括流動負債(Current Liability)及非流動負債(Non-current Liability); 資產亦包括流動資產(Current Asset)及非流動資產(Non-current Asset),因此當要分析公司的流動性 (Liquidity)時不能只看負債比率,亦同時要看流動比率(Current Ratio)及速動比率(Quick Ratio),比率數字屬高或低亦需視乎不同的行業。流動比率是流動資產/流動負債,因此流動比率越高,公司的資產流動性越高。如果公司的資產主要是非流動資產,但負債主要是流動負債就需要留意公司是否存在短錢長用的問題,當流動負債到期時 (1年內到期),流動資產是否足夠償債,如不充足,公司是否有能力作再融資,使之成為長期負債,又或公司所持固定資產是否能夠變現成為流動資產以應付短期債務。如公司有以上的問題,就代表該公司可能存在債務及流動性的問題。

有些非專業投資者經常問一個問題,以上一篇文章提及的新加坡REITs為例,該REITs持有現金水不高,流動性會出現問題嗎?

筆者的回覆是,REITs持有大量投資收租物業,一般不會大量持有現金,因為一隻房託基金如果大量持有現金,問題已經不是流動性好與不好的問題,而是一種浪費。對投資者來說,如果REITs持有大量現金,那倒不如投資者自己存入銀行收息算了,為何要投資該REITs,還要付基金管理費用,不是很傻嗎?一隻大量持現金、流動性「十分好」的REITs代表它沒有做好資產配置,是流動性泛濫,那該REITs還有投資價值嗎?

回看該新加坡REITs,根據其截至2016年6月30日的財務報表,公司資產集中於物業投資資產(S$58億),而公司負債亦主要集中於非流動負債 (S$21.69億); 流動資產方面,公司手持現金僅S$1.42億,短期銀行負債S$3.61億,流動比率只有0.32左右,以一般企業來說是極低水平,然而,這是否代表它的流動性嚴重不足?

答案當然不是。單純以流動比率的高與低去評估一家公司的流動性是低手的做法,流動比率只是一個參考值,要評估一家公司的流動性尚要看其行業的特性及其他因素。房託基金的特性是持有大量定期產生現金流的物業,物業視為非流動資產,而房託基金一般持有現金不多,同時公司如果有流動負債,看似是短錢長用,流動性不足。然而,要知道房託基金更重要的特性是其極高的融資及再融資能力(Refinancing Capability)。房託基金持有的投資性物業雖然會計上是非流動資產,但房託基金已經將其證券化(Securitization),集資及融資能力是一般企業不能比擬。以該新加坡REITs為例,該REITs即將於2017年3月到期的貸款是一筆無抵押貸款(Unsecured Loan),事實上該REITs目前所有的貸款均為無抵押貸款,該REITs持有眾多優質物業,每月現金流強勁,銀行是非常願意向其提供續期貸款。此外,該REITs已於本年4月份發行了等值港幣6億元的7年期債券,輕鬆地以極低資金成本對該筆短期貸款作再融資。

At 31 March 2016, MGCCT Group had net current liabilities of S$425.7 million which is mainly due to borrowings maturing in March 2017. As part of the Group’s refinancing strategy, these borrowings will be refinanced with bonds or bank debt prior to maturity. In accordance with the refinancing strategy, on 12 April 2016, MGCCT announced the issuance of a HKD 600 million, 7 year bond which was utilised to refinance part of the existing expiring debt and further extend MGCCT’s debt maturity.」From 2015 full year annual report.

再者,作為上市的房託基金,它尚有很多其他二級資本市場的途徑融資。有如此高的低成本融資能力,為何尚要持有大量現金儲備?是沒有投資渠道,還是沒有做好資產配置?

根據上一篇文章各位讀者的留言,有些投資者認為該REITs的負債比率高,是「息口敏感股」。筆者認為各位認為息口會嚴重增加該REITs借貸成本負擔的讀者,如果他們連40% debt ratio都認為高負債,是「買按揭」、「低息套資產租金收入」,從而推論成「息口敏感股」。筆者想他們更不會明白何謂Fixed Debt (80%),如何以利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。至於餘下20%的非固定利率貸款所帶來的影響,Annual Report已清楚說明,是否叫多筆者不評論,每個投資者可接受風險程度不一樣。請自行分析。

「Derivative financial instruments represent the fair value as at year end of the (i) currency forwards to swap HKD and RMB to SGD; (ii) interest rate swaps to swap floating interest payments into fixed; and (iii) cross currency interest rate swaps to swap SGD fixed interest rate and USD floating interest rate to HKD fixed interest rate.」From 2015 full year annual report.

何謂利率掉期

筆者可以在此簡單對大家解釋下基金如何利用利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。假設基金的loan rate是Libor+1.5%,由於Libor是浮動,如果市場加息,Libor會上升,借貸成本就會上升,但spread是1.5%不變的,變的只是libor。為對沖libor上升風險,基金會買入利率掉期,根據IRS協議,基金會定期以fixed rate去換取floating rate。基金所收取的floating rate 就會用以支付銀行貸款的floating-rate loan。因此,對基金而言,無論市場加息與否,基金實際只需要支付一個Fixed rate(固定利率),因此可以說是期內完全沒有利率風險。

後記

對投資者來說,基本財務知識十分重要。投資前需要對公司的基本情況作出了解,最好能作出基本的財務分析。財務分析亦並非千遍一律,要視乎不同行業,不同公司的特性、因素作出相應的分析才有意義。像輸入了方程式的機械人一樣作出千遍一律分析的分析員,它們本身就不是投資者,只是「財演」一名。

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38 則留言:

  1. 多謝Starman兄深入解釋REITS特性,想問如果外國REITS宜家升了不少,股息又會因買外國股而扣稅,假設條件一樣,購買本港REITS好似更化算吧?

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    1. SINGAPORE 應該沒有股息稅, 如有錯可告知.
      https://www.iras.gov.sg/IRASHome/Individuals/Locals/Working-Out-Your-Taxes/What-is-Taxable-What-is-Not/Dividends/

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    2. 是的。投資前需要將所涉及的交易成本計算清楚。

      Gary兄,對,外國人投資新加坡REITs是沒有稅費的。

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    3. 回泯:
      外國又好,香港又好,都係睇稅後current yield + growth potential架姐

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  2. 研究得很仔細。
    我認同Reit有其優勢,包括本港亦有多隻極優質。

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    1. 謝謝價值兄﹗本港的REITs比較參差,挑選時要小心留意,有不少是上市時化妝得好而已(如大股東補貼),目的只是利用資本市場將大型資產證券化。

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  3. 如果,同時六厘, REITS 波幅相比MOODY B級債違約風險, 邊個大D?

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    1. 首先,評估債券的違約風險要case by case,沒有一概的標準。如果真的要說,筆者認為目前相同水平的yield,REITs的公司的違約風險一般較債券低。但當然,前者是股權投資,後者是債務投資(回報是保證的,且保本,有到期日),因此,REITs的回報率與Perpetual Bond的回報較接近。

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  4. Reit 的資產可作扺押借貸,同強勁的現金流。 分析一售reit 就要睇佢借貸情況(短債和長債)同現金流入情況。 對嗎?

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    1. 對。分析其資產負債表只是其中一項去評估其財務健康情況。要分析一隻REITs是否有潛力,更重要是分析其持續盈利能力及旗下資產質素、租金增長前景。

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  5. 很有用的資訊,當研究一般reit時,負債表一行可以有另一樣體會.

    先謝過!

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  6. 多謝Starman兄很有用的資訊, 謝

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  7. 對於那些對推介該REITS持異議的人, 我的意見是: 如果是就着財務營運去質疑, 是可以交流,
    但如是就着推介的「用心」, 「動機」去質疑, 則不會苟同, 因為這些都太主觀, 你認為他用心不好, 我也能認為你是抺黑而想唱低入貨, 彼此都是臆測而已, 這些網民的唱衰模式, 在網上已頗氾濫.

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    1. 時兄說得很好,非常同意。理性的討論筆者絕對鼓勵,但一些主觀惡意的抨擊,筆者認為他們才是有「動機」及「用心」。

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  8. Starman兄,
    可以解釋一下FIXED RATE&FLOATING RATE 既分別同影響?
    THX

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    1. 就是你借錢,還錢時的利率是固定,還是跟倫敦同業拆放利率(簡稱LIBOR,可升可跌)的分別。
      利率可升可跌,如果你以浮動利率借錢,你要還嘅息會多咗或者少咗。要避免呢個風險,就可以用利率掉期交易(interest rate swap)。個方法係在合約時間段中,A同意定期付給B以固定利率(Fixed Rate)計算的現金流,B則同意定期回付以現時浮動利率計算的現金流給A。姐係Starman所講的「基金會定期以fixed rate去換取floating rate。基金所收取的floating rate 就會用以支付銀行貸款的floating-rate loan。因此,對基金而言,無論市場加息與否,基金實際只需要支付一個Fixed rate(固定利率),因此可以說是期內完全沒有利率風險。」

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    2. 謝謝Jason兄的解釋。簡單講就是(假設A是該REITs)︰

      Cash Flow for IRS:
      A: Pay Fixed & Receive Floating
      B: Pay Floating & Receive Fixed

      A將收到的Floating Rate用以支付銀行的Floating-rate Loan。

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    3. 想請教
      1.如果預期folating 會升,點解仲會有銀行肯同你交換呢?
      2.REITs提供比銀行的fixed rate, 其實會因為加息預期而相應提高吧? 否則無著數銀行都唔願意同你做掉期是嗎? 所以如果進入加息周期, 即使REITs 80%借貸做左fixed, 都會因為加息預期而導致成本高左, 並不是無影响, 我的諗法對嗎?

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    4. 1. 第一,IRS是OTC交易的,不同投行開的價會有所不同,不同投行本身對加息的預期亦會有所不同,此外,不同投資的financial position (hedging purpose)亦有所不同。以上種種因素都會影響IRS的價格。以目前市場來說,息率低無可低,買入IRS(pay fixed and receive floating)是有溢價的,溢價的高低則視乎年期、不同投資的開價而定。

      2. 如上所說,買入IRS(pay fixed and receive floating)是有溢價的。REITs作為具有穩定收租回報的基金,它的盈利目標很明確,「有數得計」,不願承受主業以外不必要的風險,付出一點溢價是值得的,而IRS的成本早已計算在內,年報亦有披露,大家現時看到的yield就已將IRS成本計算在內。這是一種很好的corporate governance。

      IRS一般是有年期的,假設IRS為期3年,Fixed Rate為3%,那REITs 3年內的利率成本就是3%,no matter 市場利率升到10%或更高,其成本3年內都會不變,同時IRS的fair value亦會上升。3年後,公司是否再買入IRS是另一個決定,而當時IRS的溢價視乎市場預期利率再升的空間及趨勢而定。

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    5. 感謝star兄抽空賜教!

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  9. 多謝STARMAN 的詳細解釋, 等我了解其他新加坡REITS 既債務狀況~

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  10. Starman兄:非常多謝你貢獻時間寫這麼有質素的文章。深入淺出,獲益良多。

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    1. 山哥,真的希望各位讀者/投資者在投資前能夠清楚了解自己投資的公司,財務分析雖然對行外人來說是有點technical,但確實是值我大家花時間去鑽研學習。投資不應只著重回報結果,中間的過重長遠來說更為重要。

      筆者也經常看你的blog,很informative,下次大家又出來分享交流一下。

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  11. 若有心研究過就會明白, 為什麼最優質的REIT都已呼之欲出了...

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    1. 投資,最緊要贏要知道自己贏什麼,輸要知道自己輸什麼。

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  12. 多謝你的分析!i想請問該reits用fixed rate 換floating loan rate去對冲加息,但如加息,在新的利率掉期合約,它也要用較高的fixed rate去換floating rate.那財務支出也會增加影響盈利,對嗎?
    本人財務知識一般,誠心請教,先謝謝!Starman 兄,

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    1. 購入IRS(pay fixed and receive floating)是有premium的,因息口低無可低。如果市場預期只加一次息,加息後,新合約的IRS成本未必會上升,反而可能下跌。只有市場預期加息趨勢向上,IRS成本才會上升。

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  13. Starman, 閱讀了關於REITS 的文章,獲益甚豐!自問財務知識仍淺,不停學習,在止凡兄 和 Starman兄的blog 上,學習好多,特別是投資態度方面,以往的投資方式令小弟虧損頗多!
    現在慢慢將個人組合調正中,並以月供方式,近一年已經收入不少,並且在冇壓力下享受整個過程,經常作出檢視!
    說真的,你們每篇文章漸漸成為我的提醒,要從以往的失敗中明白輸在哪裏!

    btw,這兩個開始留意REITS,檢視過自己現金流,向證券行借入相比月供形式供REITS會更有效率,請問Starman兄 相關資料?感謝
    Email:wongfaising@yahoo.com.hk

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    1. Wong Mat, 謝謝你的支持﹗有關該計劃,可在網上自行search一下,應該不難獲得答案。

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  14. 真心感謝Starman兄 用心的解釋~
    我深信知識就是力量, 財務知識比投資推介更為珍貴, 每次細閱Starman兄的文章後
    所得到的領略和知識 總會令我感到雀躍~

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  15. 謝謝Sea兄。能對大家有所啟發真是太好。

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  16. 上一篇既淡友無理據又亂講,都唔知好嬲定好笑。

    反而想討論一下以下既問題:
    1. 40%既gearing雖然唔高,但由於limit係45%,若果物業跌價比較多,會有機會接近45%。係咁既情況,公司可能要供股以維持低過45% gearing,否則會breach銀行借貸既terms

    2. RMB貶值下,物業用SGD/RMB計既價值可能會跌,亦都影響gearing

    Balance sheet既情況據我理解,應該好難對沖?
    DPU就基本上問題不大,唔識既都唔駛再點講。

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    1. redponza兄,難得見到咁高質素的留言。
      1. 這個問題非常好。事實上,40%不算高,但就接近45%的limit,的確有trigger financial covenant的風險。但MT目前物業估值用的discount rate比香港其他REITs也較高,in case 物業跌價,相信也可調節discount rate去提升物業估值。

      2. MT的人仔物業佔比相對較小。

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  17. starman兄, 閱讀這篇文章, 對Reit加深了認識. 想問問借貸公司的運作是否相類似. 留現金太多, 代表效率低, 所以多貸款給客, 只要利用掉期合約, 將浮息利率風險轉嫁風險給其他銀行, 因用循環貸款, 所以融資能力亦不太擔心. 會否有相關書藉推介? (劉仔)

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