2015年11月23日 星期一

讀者信箱: 心急爸爸增加動收入的資產配置部署


Starman 兄,非常幸運能見到你的blog 覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下:
本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

資產
 1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名
 2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名
 3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k
 4. 債基500k, 月收5k
 5. 股票100k, 蟹貨
 6. 現金300k

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.

由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流.

個人想法如下:
沽出大坑物業,住將軍澳近兒子上學,得12m 開展槓桿直債,一年如收8%,每月可得80K,但現在很多辣招生怕沽後很難買回因成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time 可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望Starman 兄不吝指教走出正確財務自由的路。

萬分感謝!

心急爸爸

Starman 回覆:

要有良好的理財計劃,首要是對自己的財務狀況有清淅的了解。財務狀況不外乎 1. 收支及現金流; 2. 資產負債情況。首先,先整理一下讀者的財務狀況。

1. 收支及現金流

- 讀者月收入: +130k
- 港島大坑3房: -25k
- 將軍澳3房: +5k
- 英國學生宿舍: +7k
- 債券基金: +5k
- 債務/私人稅貸: -10k

每月淨現金流入: 112k

2. 淨資產
- 港島大坑3房(自住): 12m
- 將軍澳3房: 6m
- 英國學生宿舍: 1.2m
- 債券基金: 0.5m
- 股票: 0.1m
- 現金: 0.3m
- 債務/私人稅貸: -0.3m (即現金相等於債務金額)

淨資產: 19.8m

讀者表示每月僅能儲蓄10k,故推算讀者每月開支約102k。作為一個中產家庭(上有高堂,下有妻兒),每月十萬開支可以說是基本開支水平,而每月淨儲蓄1萬,儲蓄率乃十分低的水平,因此讀者首要要改善的是現金流情況,透過重組資產配置組合,增加現金流資產、被動收入,改善整個財務結構的資產流動性。

如一般香港人一樣,讀者手持資產以物業為主,一層自住樓及兩層收租物業。讀者淨資產19.8m,其中19.2m 為物業,物業為固定資產,資產流動性低,要改善資產流動性,要麼出售物業,要麼加按套現,二者取其一,我會選擇後者。讀者本身僅持有兩個物業收租,如果讀者持有的收租物業4到5個以上,筆者會建議減持其中一兩間,降低risk exposure,分散風險同時增加現金流水平。惟讀者目前僅持有兩個物業,且為3房物業,未來香港政府主力增加的供應均以細單位為主,防守性較一般細價樓高。當然,讀者亦要考慮自己的借貸力,借貸力直接影響流動性,如借貸力所剩無幾,讀者宜選擇出售其中一物業套現,同時釋放部份借貸力。惟即使出售物業,timing亦很重要。

坦白說,筆者不認為樓市以目前的負債結構會大跌,加息的影響微乎其微,12月能夠順利加息已不錯,加息幅度更有可能小於0.25%(聯儲局不排除加息1/8%的建議),整體樓價明年新年前回調10-15%已算不錯,回調20%筆者會考慮再入市(自住樓,投資暫不考慮住宅),筆者預計明年新年後或會出現小楊春,因此筆者建議將手持的住宅若有空間加按就加按,亳不猶豫。

讀者的港島大坑3房和將軍澳3房假設加按至5成,可套現4m。另債券基金及股票建議全數套現共0.6m,連同30萬現金,合共現金4.9m。以該現金水平,可考慮不做槓桿買入三條20萬美元直債,以8%回報計算,平均每月債息31,000,減去月供增加了的14,000(包括本加息),每月每月現金增加17,000,比起每月淨儲蓄一萬已有所改善。

讀者要留意一點,畢竟讀者的現金流水平較低,且讀者的借貸力已用了8成,在迫於無奈時亦需考慮出售將軍澳樓套現,套現所得資金足以開立私銀平台,再部署買入REITs及債券收息的穩健退休資產組合,擁私銀平台,年回報15%不難達到,可配置70%槓桿債券,30% REITs ,流動性及現金流同時提升,以15%回報計算,800萬資產平均每月收取債息約10萬,足以應付日常生活開支所需。以上方案,不一定二取其一,可兩者融合,如賣將軍澳樓,將釋放部份借貸力,再將自住樓加按,盡量套現。趁年輕盡早做好資產配置部署,靜待合適的時機,保存/累積實力。

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33 則留言:

  1. 請問去那間銀行買入三條20萬美元直債 (以8%回報計算,平均每月債息31,000) ??
    謝謝指教

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  2. 能否也告知所用PB的資料? email: cykant@gmail.com

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    1. 筆者所用的PB不便公開透露。

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    2. star兄, 明白, 那能否電郵告知剛可入門檻者可找哪些PB可來往? very thx.

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    3. 小弟都想知道呢一個方面資料,希望starman兄也可以將資料email俾我,謝謝.
      email: bennyp90sd@gmail.com

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    4. 作者已經移除這則留言。

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  3. 可以介紹下怎樣選債嗎?

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  4. Starman 兄, 我發了個電郵給你, 有空請指教一下, 萬分感謝.

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  5. Starman, 我睇左你個BLOG 一段時間, 而且自己都一步步想實行直債投資, 依家準備左一筆錢, 想問下你係直債方面有咩option. 我知starman 有D information 不想係度公開, 我己經EMAIL左你, 希望有時間會回覆! 十分感謝!

    Alex

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  6. 而家可以有5%以上投資級債券應該沒有,如果是6%以上的一定是屬於垃圾債券

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    1. 是的, 睇年期, 好的債券投資要做好bond portfolio management, 綜合管理好portfolio duration, credit risk, concentration risk, yield etc.

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    2. 如果要係自己portfolio 加入第一隻直債, 年期同回報應該要有咩expectation?

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  7. Hi STARMAN,
    我之前一直有投資債劵基金,但睇完你個blog之後對債劵及工廈都有興趣,希望你有時間果陣可以發一下你工廈項目及直債資料俾我,謝謝
    CMLSUNNY@GMAIL.COM

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  8. Hi Starman,
    你好,可否介紹那間銀行或証券行比較可靠及收費較合理,因本人資金有限,只可買一手直債。謝謝
    surewin1628@gmail.com

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    1. 作者已經移除這則留言。

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    2. Starman兄,
      我也是想融資買兩隻直債, 可否介紹那間銀行或証券行比較可靠及息口較合理。謝謝
      email: cykant@gmail.com

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  9. Starman 知你都有投資股票, 特別focus 係REIT. 想問下現時部分內銀都有派息率達7%, 相比起REIT, 內銀會是收息的好選擇嗎?

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    1. 其實內銀這麼多年來都是低水的,內銀是便宜,但未來息差收窄對某些內銀來說有些影響。與REITs比較的話,後者是收租股,收入穩定之餘,派息率為90%(固定的),而內銀雖然平,但派息率非固定,業績不好/銀行流動性不理想,可以減派息,這是兩者最大的分別。

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  10. 明白REIT的LTV高,但對於不是PB的我們,投資內銀跟REIT去收息其實是一樣嗎?內銀現時的價值高同時profit年年上升

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  11. 本人開了個 Interactive Brokers 帳戶,孖展利息0.5%-1.9%之間(視乎帳戶大小),公司債卷摃桿達3.3倍左右,可能對低門欄需求的讀者有用。

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    1. 師兄可否分享? 我email 是 ywc2008@gmail.com

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    2. same, 師兄可否分享? 我email 是 cykant@gmail.com

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    3. 我發現此平台是完全沒有非美元公司債業務
      也較少香港或中國的美元債券

      槓桿方面, 若非NYSE listed或屬investment grade (Baa3 以上), margin 最多50%, 不知我有否誤會?

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    4. 詳情可看:
      Margin-https://www.interactivebrokers.com.hk/en/index.php?f=marginnew&p=bonds&ns=T
      Interest-https://www.interactivebrokers.com.hk/en/index.php?f=interest&p=schedule2

      其實他們的企業債卷VAR圖比較難解讀,每隻債卷也不一樣,平均來說NYSE的BBB債卷可達1:3(即一蚊買三蚊貨),更高級數達1:4;反而國債可以1:11或以上來借,長期國債的可以買大量的來泵大借貸額壓低孖展利息,但短期債卷派息太低不適合利用槓桿作投資(短期投機卻可)。

      基於個人對美股的理解較深,而且IB對非NYSE和非美債的選擇和借貸條件較差,我主攻投資級美股美債和國債州債;其實符合條件的債卷很多,美元又和港元掛鉤,派6厘以上甚至8、9厘(coupon而非yield)還挺多,值得慢慢看。

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  12. Starman兄, 其實我都有投資槓桿債基(Premium Banking, not Private Banking), 但是回報不好,only 6%, (8% return but 2% commission).

    銀行客戶經理每年叫你switch, as a result, the return is very low. There is also risk on 債基, you may lose money !

    my question is how to get 15% more secure return which I can keep the 債基 or 直債 for few years ? is it feasible ?

    The bond price can go down. The 15% is only the dividend, if the bond price go down, we can lose money. Does my understanding correct ? how to avoid lose money ?

    If convenient, can you email me the private banking information mentioned by other blog fans ? my email address is William_likc@Hotmail.com.

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    1. 債卷日常價格的浮動是不會讓你虧本的;如果你持有債卷到maturity,該公司還在而沒有default的話,不管債卷評級到哪,到最後你會取得100%面值。

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  13. 你好,我想問債價唔一定係100,有啲108可能更高,一千萬爭幾十萬,是否照買?到期咪賺息虧價囉?

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