2015年8月24日 星期一

讀者信箱: 如何有效利用高門檻投資變身財務自由


Starman兄你好,

我係網站見到你開始寫blog後而留意你的。之後每日都留意你個blog。我個background如下:

屋企依家自住樓市值大約4000萬左右,銀行估價就係3200萬,已經供完。另外有一間銀行估價1100萬既樓租緊出去,月租27000。但因為前幾年屋企需要現金。抵押左俾銀行,借左400萬現金出黎。但係貸款係只需要還息而唔洗還本金,年息6厘。另外仲有一間樓銀行估價650萬,月租15000,都係 已經供完。另外手上依家仲有1.2m美金可投資。

而其實我既問題就係想請教一下,個400萬既OD loan點處置好?而手上有大約1.2m美金可作長線投資,希望每月有穩定現金流,應該點做?另外, 市值650萬的樓現在準備賣750萬。多左的呢筆錢希望用來投資物業,工廈或住宅都可以。再有大約15萬美金可作短線投資,又可以點處置?除左這15萬美金外,1.2m希望可以做高門檻低風險的投資,另外賣樓後的750萬港幣希望可以再投資物業。

希望starman兄可以俾d意見。多謝!

讀者Y

Starman:

首先多謝讀者Y的支持。其實你這個情況有很多理財/投資安排可以做, 可塑性相當高,  但目前仍是原始階段, 確實是相當浪費。

在制定理財策略前, 先整理一下讀者Y的資產負債情況:

房產資產: 4000萬港元 + 1100萬港元 = 5100萬港元
現金資產: 120萬美元 + 15萬美元 + 750萬港元(套現住宅後) = 1800萬港元
負債: 400萬港元

讀者Y為生意人, 按上, 擁有總資產已達6900, 而負債僅400, 淨資產6500萬。讀者Y的資產多, 手持現金也相當多, 但可產出的現金流(被動收入)相當少, 只有27000租金收入。我的建議如下:

1. 開立私人銀行帳戶
以讀者Y的資產額, 私人銀行帳戶基本上是必需的, 但選私人銀行也要相當小心, 收費和條件差別都相當大, 詳情已私下提供你參考, 我不想在這倒人米或賣廣告。私人銀行帳戶好處是可提供利率低至1.6%的低息融資。

2. 以低槓桿買入值債
對於金額大的投資, 投資物本身的防守性、價格波動性及是否保本十分重要。我會建議買入高評級(A rating以上)的債券, 利用槓桿, 收取10%以上的年回報是基本要求。以近期最愛的東亞銀行為例。


東亞銀行債券票面息率(Coupon Rate) 6.375%, 2022年到期, 持有至到期的回報為(Yield-to-maturity)5.522%, 債券融資率75%, 融資成本1.6%, 槓桿後最高年回報為16% (保守假設持有至到期); 若以Coupon Rate計算, 價格不變的情況下年回報19.21%


若以讀者 Y手持的135萬美元投資該債, 假設不用盡槓桿, 保守計回報15%, 每年可產出之被動收入為USD 202,500, 即折合港幣1,569,375, 月收13萬港元 風險是東亞銀行違約/破產。

3. 置換年利率6% 400萬銀行貸款
讀者Y目前手上400萬的OD 年利率6%, 貸款成本偏高。建議讀者Y可利用一間有營運的公司(有審計報告), 以商業循環貸款形式融資, 一般有抵押營運資金貸款可做到8, 同樣只需還息, 不用還本, 年利率約Hibor + 3%, 即約3.3%左右。建議可借出房產的50%,  2550, 用於投資債券套息或項目性投資(工廈分契拆售項目等)。對項目投資有興趣可與我了解詳情。

4. 投資小單位工廈
賣樓套現後的750萬現金, 可趁工廈價格低水, 選擇投資地點優越的小單位工廈然後出租, 目前有裝半倉寫單位租金回報約5% (買入後才考慮是否做按揭), 作中長線投資。目前我的做法是利用債券等資產的被動收入, 以儲蓄形式密密買入工廈小型單位收租, 計劃1是打包按揭, 2 是以我持有的資產管理公司打包做證券化再售予基金。

總結

讀者Y擁有很多資產, 大部份為固定資產和現金資產, 惟沒有好好利用低息環境利用銀行借貸盤活這些資產可產生的現金流(被動收入)5100萬的固定資產及1800萬的現金資產, 單純以最高的有效回報率計算, 5100萬最高可貸出4080, 年利率3.3%, 15%資產回報計算,淨回報HKD 4,773,600/, 加上現金1800萬每年15%回報HKD2,700,000/, 每年總被動收入可達7,473,600, 每月收622,800

以上建議, 我只利用讀者Y135萬美元現金投資於東亞銀行債券, 已可產出每月13萬之現金流(理論上應更高)。其餘資產, 1.可慢慢考慮如何置換現有高息貸款及加借營運資金套現; 2. 如何分散投資於更高回報的項目投資; 3. 分散投資於具高潛力及穩定收租的工廈市場; 4. 儲蓄被動收入作應急及穩守突擊之用。

*小小個人分享, 於我個人而言, 儘管給我遇到再好的項目, 用於產生穩定被動收入的資產(主要為收租物業和債券), 除非市場逆轉, 否則我是無論如何都不會輕言賣出, 宗旨是每月被動收入永遠要高於我的每月家庭開支1.5, 這是有家庭的人必須銘記的事情。


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15 則留言:

  1. 似乎你都頗喜愛債券及工廈。
    現時我最愛是股票,地產股愛新地及信置。
    怎評價誰好?新地收息穩?資產有折讓?資產持續性發展能力如何?

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    1. 其實我最大的投資非債券及工廈, 它們只是我用來防守及分散投資的工具。債券較適合金額大的投資資金, 對於龐大的資金, 投資者往往要求保本, 回報十幾厘穩定派息已經很不錯, Power of Compound威力更顯著。債券有別於股票派息, 股票派息會除淨, 價會跌, 不保本。

      買股票是作為公司的股東, 不應過份注重公司派息率, 更重要的是公司的管理層同發展前景、盈利能力等。股票是賺價工具。

      買債券, 投資者角色是債權人, 注重公司的還款能力、市場的利率走勢, 要求的是公司派息, 到期收回本金, 到期前債價上升只是bonus而已。

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  2. 這仁兄大部分身家放在自住樓,其他資產都是以住宅及現金為主,住宅yield今天來説真是很低,難怪沒有太多現金流。

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    1. 自住樓, 作為固定資產, 資產值大亦很合理。問題是如何利用財技將固定資產盤活, 利用合適的固定資產擴大資產負債表規模, 增加流動資產(好資產)及負債(好負債), 從而大幅增加現金流水平。讓時間變成最好的朋友, 現金流會不斷變成資產, 優化資產負債表。

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  3. 手持價值4000萬但回報只有2%的資產真有點浪費啊...

    Starman 兄,我有一疑問,仍是有關槓桿債券。

    若市況不妙,PB會調整債券抵押率麽?
    例如上述BEA債券,正常抵押率是75%。若債債突向下,PB又收緊抵押率,投資者不會失預算嗎?
    應如何管理此風險?

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    1. PB一般很少會調整融資率, 特別係本身高評級的債券。就算因為金融危機, 真係要調整融資率都只會調整新買入的融資率, 現有投資者的融資率一般不會調整, 但當然你見到咁既情況, 可能你都會選擇賣出了, PB絕對會給予你充足時間同靈活性。

      要記住世事無絕對, 正如銀行樓按都有機會突然收緊或call loan, 任何投資都有一定風險, 只是大與小的問題, 是否可接受就看投資者本身了。

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  4. starman 兄:

    請問邊一間銀行可以做到這隻東亞銀行債券 75% 按值呢?
    又是否必須要用 PB 身份先可以做到呢??

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  5. 唔明東亞銀行債券票面息率(Coupon Rate) 6.375%, 為什麼年回報為16%?求教。你所指的槓扞是指自己向銀行抵押債券再借錢嗎?

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  6. 多謝你分享,看到你的投資策略後,想再了解多一些,可否解答以下問題。
    1. 企業債券如要做融資,最少要本金多少? 例如1m至2m可行嗎?有否private bank條件值得推薦?
    2. 工廈投資是否接受投資者加入,以及合資的形式,如當有限公司的入股,還是合資買入物業?

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    1. 不方便可以email我
      Jeffreykhtse@gmail.com

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  7. Starman 兄,
    本人購買了你的新書,想有一問,請問哪一間私銀可以推介給本人投資債券,方便可EMAIL本人:
    linglam2020@gmail.com

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  8. Starman 兄,
    本人購買了你的新書,想有一問,請問哪一間私銀可以推介給本人投資債券,方便可EMAIL本人:
    linglam2020@gmail.com

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  9. starman 兄:
    先多謝你的理財分享,讓我獲益良多。
    文中提到選私人銀行也要相當小心, 收費和條件差別都相當大,希望你可提供一些資料給我作參考。謝謝您!
    我的電郵是:
    lawsindy88@gmail.com

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