我和太太是一對80後夫婦，剛剛三十而立，很仰慕 Starman 兄在這個年紀已經完成財務自由，而我倆仍在職場打滾⋯ 但 Starman 兄的故事給我們很大鼓舞和希望，告訴我們凡事有可能。現在要好好裝備自己避開投資陷阱，少點行差踏錯。
期望 Starman 兄能多點分享一下你獲得第一桶金的心路歷程，當中想必經歷一些重要決定的時刻，我想如何在關鍵時刻做對決定是能否達致財務自由的關鍵。
看過你另一篇博客文章，知道我和太太這些相對年輕的專業人士，大方向是以穩守突擊之法，提高個人資產水平以提升自己可以投資的產品的級數。但有點實務上的問題想求指點迷津，還望高人賜教。
我雖然不討厭自己的工作，但只有工作沒有家庭的人生不是長遠能夠維持。我希望先安頓家人財務所需，然後再做自己有興趣的事，以及多陪伴家人。人生苦短，時間不應該花在貢獻別人的盈利上。
家庭每月P&L
基本月薪 +$12萬（花紅就當用作交稅）
股息、債基派息 約 +$1萬
供樓 -$2.5萬
家庭開銷 -$2.5萬（有小朋友後預算增至 -$4.5萬，期望靠升職解決）
MPF -$1萬（公司規矩）
父母家用 -$1萬
月儲蓄 $6萬
家庭Balance Sheet
兩層樓，夫婦各一層，分別為我倆及家人自住。總市值約 $900萬，按揭結餘 $600萬
債基 $120萬，當中 $25萬槓桿
港股 $50萬
現金 $25萬
iBond $12萬
MPF $75萬
總權益 $550萬
可隨時變現資產淨值 $180萬 = $50+25+12+(120-25)
短期需要
有計劃生育的打算，需要一 3-4房單位
目標
Step 1. 35歲上私銀
單靠儲蓄 5年可儲$360萬，加上現在$180萬，再做直債槓桿倍大資產至$780萬以上，每年 @12% 槓桿後回報收取約 $65萬債息
- 短期內如樓價下跌三成，則自購 3房單位自住，放租手持兩個單位以租養供
- 如樓價持平，則租住三房單位，放租手持兩個單位以租養租
- 如樓價上升，則以租養租外再加按現有單位加快上私銀進度
Step 2. 40歲初步財務自由（被動收入 = 家庭支出 = $8萬/月）
$8萬 x 12 x (1.04)^10 通脹 = $142萬年被動收入 @ 12% 槓桿後回報 = $1,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $132萬，其中 $65萬來自債息，$72萬來自儲蓄
Step 3. 45歲有相當於 50% 家庭支出作為被動儲蓄收入（被動收入 = $12萬/月）
$12萬 x 12 x (1.04)^15 通脹 = $260萬年被動收入 @ 12% = $2,200萬未槓桿資產，即 5年內平均每年儲 $200萬，其中 $142萬來自債息，$72萬來自儲蓄
Step 4. 退休，開展第二人生
這樣計算起上來，我可以 45歲退休還真不可思議。請問 Starman 兄我的計算是否正確？風險會否太高？有何重大錯誤請不吝指正。
另外我還想請問在執行上的一些細節：
- 私銀的門檻是以槓桿前或後的資產計算？如上計算，當我擁有$540萬資產時可上私銀嗎？還是要多作儲蓄兩三年？
- 年多前分階段入手債基，雖不至損手但連同派息也只能大約平手。有感美國加息之期將至，是否應該全數沽清，買入兩條 $10萬美元直債？由於要維持資金流動性方便隨時出擊樓市，是否以1-3年期企業債為佳？
- 選債時應注意的地方？要分析一家公司的償債能力，是否應看其現在的負債比率、流動資產質素及是否有穩定現金流？Starman 兄可有選債的入門書可介紹？
- 可否私下告知 Starman 兄的證券行？
- Starman 在芸芸股票中獨愛 REITS，但 REITS 的股價多隨加息而回落，似乎不是退可守之選？求 Starman 兄的獨到見解。
- 也有想過投資工廈，但短期內不希望影響到買入3房的借貸力，因為有自己裝修屋是夢想之一。仍想趁後生多學點東西待40歲時可出擊，但貿貿然找個 Agent 只會被 gur 一頸血。投資工廈應從哪裡開始？
非常感謝 Starman 兄的無私分享，敬祝業務蒸蒸日上！
讀者 T
Starman 回覆:
首先多謝讀者T的支持。讀者夫婦同為80後，專業人士，提供的資料清淅有序，按讀者對自身資產負債情況、收支情況的清淅表述，筆者估計讀者應該從事會計/審計相關行業。從事會計的人在理財方面有天生的優勢，因為最起碼對自己的資產負債情況清浙，眼見很多人連自己的資產有多少、負債有多少、每月收入及支出多少都不清楚，莫說要去做中長期理財計劃，根本連最基本量入為出都難以做到，這是一般時下年輕人的通病。
從文中得知讀者短期內有生小朋友的需要，因而有購入三房大單位的計劃。從來，「住大D」都是消費，即使是樓換樓，由於按揭成數的限制，也犠牲了多付首期的流動資金、借貸能力的Quota，因此這是有取捨的決定。但不是凡事都可以用金錢來衡量，生小朋友是人生大事，必須要好好計劃，何時做或怎樣做「住大D」的決定也是一門理財的藝術。
讀者的收入不低，讀者家庭基本月收入12萬，儲蓄比率50%，每月儲蓄6萬，年淨儲蓄72萬，基本上讀者每年可買入一條直債，不做槓桿8%年回報，年息收入57600，即每月都已經可以增加被動收入4800，做到年年加薪。讀者夫婦年青，應盡量令時間變做自己的朋友，在早年做好資產配置及部署，不用著眼於短期利潤，也不用炒殼股，複息的力量會助你輕鬆累積財富，35歲取得私銀平台，邁向財務自由應指日可待。
讀者最大的問題是流動資產處低水平，估計是置業後耗盡了大部份的流動資金。資產負債表中以住宅為主，兩層總值900萬，按揭600萬，按揭比率67%，加按空間不多。現金、股票共75萬，債基120萬，可變現資產180萬。
筆者前文已解釋過，債券基金並不保本，涉及手續費多，大部份派息都是從價中派出，價格相對波動，因此不建議槓桿。但債基吸引人之處就是將一大lot垃圾債打包後，風險分散，銀行願意提供低息融資，因此槓桿後的「派息率」很高，而且每月派息，入場費低，如果債基不做槓桿，吸引力大大減低。銀行方面當然都鼓勵客戶做槓桿，手續費收這麼高，提供低息融資給些少甜頭，客戶利用槓桿又會買大點，有賺頭。
針對讀者流動資產處低水平的問題，流動資產中佔大部份為槓桿債基，其次為股票，加少量現金。讀者沒有提及其股票組合，未能作評論。讀者現階段可以做的是1. 將現有高風險低收益資產重新調配 (筆者建議可考慮全數沽出債基，買入短期直債不做槓桿收息，持有至到期保本); 2. 買入有潛力REITS ，房託股份90%盈利用於派息，有間接收租之效，卻免卻了收租之苦及使費; 3. 繼續努力儲蓄，累積財富，理財的前題是要有財可理，手上的流動資產越多，理財計劃的可塑性越高，投資的收益對風險比越高，特別對於讀者般的年輕高薪一族，努力工作，首要以儲蓄累積財富，收入的一半用於儲蓄，三份之二的儲蓄用於投資，利用複式效果增值，時間將會是你最好的朋友。
就讀者最後的6條問題簡單回答如下:
1. 私銀一般以AUM (Asset Under Management)金額計算，但即使如此，亦不等於私銀願意為你開戶，私銀一般需要客戶證明自己的財富水平，一般而言100萬美元已是最低的門檻。
2. 解答如上文。
3. 分析年報、財表是分析是基礎，但分析的是死數(Historical Data)，更重要的是了解公司未來發展、投資的項目等; 選債除要分析企業的償債能力，作為投資者亦要考慮債券價格的走勢，息口的變化，債券存續期(Duration)等因素。債券的書籍坊間不多，筆者都希望在短期內寫一本(假若有時間)。
4. 電郵私下回覆。
5. 傳統的解除是加息會使標榜高息的REITS的吸引力減低，但問題是7%的REIT和1%的存款利率，投資者會選7%的REIT; 加息後，7%的REIT和2%的存款，投資REIT的機會成本高了，但投資者仍是會選擇REIT。所以問題的癥結在於，加息對公司收益的相對影響，以405為例，儘管大家都預期美國加息，但405的收入主要集中在內地商廈，內地正在減息降準，你會預期美國加息對其收入影響有多大? 在真正的加息周期，假設美國真的大幅加息，對香港以致全球經濟都會有影響，到時你買咩都死，到那時大家都會明白流動性的重要。
6. 初哥投資工廈最簡單是選擇旺區，金額不大的細單位，旺區如芳荔枝角的好處是用家大部份為租客，全區主要由大業主持貨，區內租賃活躍，辦公室需求大，惟供應不多，防守力較高，且區內多支工廈已活化成甲廈，同時亦有多支已獲批正準備活化工程，商業元素高。
