如何運用財技對沖投資日本物業的匯率風險

環球經濟動盪不穩，全球各國爭相減息放水準備打貨幣戰， 近數月已有一些大國小國爭相將貨幣貶值，保護自身經濟體。繼美國一再延遲加息，挪威及台灣央行為求自保，前日亦率先雙雙宣布減息。

作為小投資者，第一時間要想的是銀紙貶值的影響 (持有現金的成本)，然後是資產配置的部署。不要小看持有現金的風險，單是2008年至今，銀紙的購買力下跌最少兩三成 (視乎不同類別的購買力)。在各國均採用「量寬」(或其他如出一徹的名稱) 作為解決問題主要手段的年代，在環球市況不明朗的情況下，要對沖持有現金的風險，資產組合必然是配置具一定回報的固定收益投資產品 (Fixed Income Assets) 或磚頭等實物資產。

要留意，債券收益雖然高且固定，但正正就是因為其固定的特性，在對抗通脹或銀紙貶值的力量是有限的，只能靠其固定回報補償，惟其資產的升值能力低，在高通脹的年代，計算回報時需要將其產生的固定現金流折讓(Discount)，因此債券只能說是具高防守性的資產，要說到具防守性的同時，能夠絕對對沖銀紙購買力下跌風險的必然是中國人最傳統的投資 - 磚頭。

本港樓市已處高位，早前不少讀者電郵筆者，詢問有關海外投資物業要留意的地方，其中最多讀者有興趣的是投資日本物業。不難理解，近一年美元/港元持續強勢，日圓不斷貶值，對香港投資者來說就像是早幾年內地客來港買樓大減價一樣吸引。加上日本物業門檻比香港低，以最多香港投資者首選的東京為例，新宿御園上車門檻僅130萬。東京作為日本政治、經濟及文化中心，升學及就業的住屋需求殷切，鐵路沿線的住宅空置率僅4-5%，具一定防守力，加上2020年東京舉辦奧運會，筆者認為該區鐵路沿線具不錯的投資潛力。

投資日本物業，最大的風險不是物業本身的價格升跌，而是日圓匯價的波動風險。安倍晉三2012年底上台后加速實施的一系列刺激經濟政策，最引人注目的就是寬鬆的貨幣政策，日圓匯率開始加速贬值，直至近期各國貨幣戰，日圓匯價才開始喘定回穩。但在各國以減息/將貨幣貶值等寬鬆貨幣政策救經濟的新時代經濟大環境下，日圓匯價再下跌的風險不低，且幅度難以預計。

投資日本物業同時要對沖日圓匯率風險，最直接的做法是在日本當地銀行敍做接揭。借入日圓購入日圓計價資產，匯率風險便會自然對沖。投資者可在當地的中國銀行、建設銀行或交通銀行申請按揭貸款，按揭成數最高可達5-7成，利率在2-3%左右，年期最長20年。剩下的就是首期部份的匯率風險，假設當地中國銀行批出5成的接揭貸款，一般人的做法是將手上的港元本幣兌換成日圓後，匯往日本直接支付首期。

要對沖首期部份的匯率風險，較明智的做法是，將手上的港元/人民幣以定期方式存入日本中國銀行，敍做3年定期，收取約4%的定期存款利率。將人民幣定期存單抵押予當地中國銀行，以低息借出日圓，由於人民幣利率比日圓利率高，可套取1-2%息差，賺取的息差差不多可以抵銷借入日圓按揭的融資成本，同時可對沖日圓下跌的匯率風險。投資，永遠要利用增加低成本的弱勢負債，持有強勢資產。


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項目進展(2) – 文錦渡新型貨倉項目

最近很忙，因有多個項目同時上馬，準備工作特別多，以致Starman Blog未有時間像以前般頻密更新，請各大讀者們見諒，並繼續支持。

百美工作坊項目周三正式對外開售，目前未正式開售的情況下已出售了一半單位，反應非常理想。作為一個位於荔枝角、有獨立管理(由Star Capital旗下物業管理公司管理)、新裝修的半倉寫工廈單位，區內確是絕無僅有。

Star Capital 正在進行的另一個項目 -文錦渡新型貨倉項目亦即將準備開售，項目工程預計將於十一月完工。香港除住宅外，對貨倉的需求其實亦很大，而香港缺乏足夠土地同時滿足住宅及倉庫的需求，香港政府在民意壓力下，只集中資源關注住屋問題，基於住宅土地嚴重不足，土地用途住宅為優先，忽略了倉庫的需求。目前葵涌一帶的工廈貨倉已滿負荷，貨櫃車要排隊才能「上樓」卸貨，非常費時。這些工廈貨倉實用率低，而且租金成本高昂，有鑒於此，Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地，總面積92000平方呎，發展新型貨倉，並進行拆售。

該塊工業地本身極具價值，項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置，沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘，離上水火車站僅2分鐘，距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程，項目地點是香港政府來年的發展重點，極具投資價值。

項目總面積約90000呎，拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高，是工廈貨倉不能比擬，貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。項目介紹材料剛完成，讓Starman Blog的讀者們先睹為快。

    

項目進展 -「百美工作坊」首批單位售罄 下周加推

「百美工作坊」是Star Capital 進軍荔枝角區的首個工廈拆售項目，目前區內市場還沒有類似的項目出售，供應極為稀缺，而長沙灣/荔枝角一帶有住宅群/甲級寫字樓等商住物業環繞，極具商業原素，價值甚高。

項目工程完成時間預計為十月中，目前以「樓花」推出的首批單位已全數出售，下周中開始會正式刊登廣告並委託物業代理銷售，同時會提高售價，計劃到最後一批以現樓出售時會進一步提高售價至市價出售。項目保證回報4厘，由Star Capital旗下星匯國際發展有限公司承租。

讀者信箱: 非私銀債券投資者的投資策略與風險

Hi 你好

本人Citibank

摃左兩條銀行人仔直債
恆生中國, 同中銀London
共255萬人民幣，大約借左230萬港元, 借貸息口1.6
債息大約3.25
2017年到期, 買入100.7, 但現價95 左右

還有中國信達美金債, 480000美金 摃左

借左285000 美金息口 1.6 尾數自己俾
買入價97.5 但現價90.9 派息4.25%
2025 年到期

另兩隻
ALLIANZ SELECTION INCOME & GROWTH (RMB-H2) AM DIS 
JPMORGAN ASIAN TOTAL RETURN BOND FUND (RMB-H) A DIS

兩隻人仔債基無摃一隻收7.X% 另一隻12% 左右


其實想問問, 我之後可能有2XX萬加按資金，你會覺得還左D摃好? 定再買另一條直債唔摃安全?
或以上有任何建議

萬謝

Starman答：

在此先向各位讀者致歉﹗由於最近Star Capital有幾個項目同時準備上馬，工作量很大，未能安排時間更新Starman投資世界blog。其間亦收到很多讀者的電郵，目前已累積了數十封未回覆的電郵，我會在有時間的時間電郵直接回覆部份讀者的問題，部份較有代表性的會在blog中與大家分享。希望各讀者有投資時都會留意有有關的問題，減少投資不必要的風險，始終債券投資要注意的事有很多，很難用三言兩語就可概括出來，因此以case study形式分享效果可能更佳。

最近很多讀者都問非私銀客戶若想投資債券/槓桿債券有何選擇? 走進銀行一般十問九不知，甚至不理不采，這是再正常不過的事，畢竟債券不是銀行主力推的金融理財產品。因此，一般散戶可到證券行查詢債券投資事宜，若希望我推薦的可以電郵予筆者，詳情不便在這賣廣告。

以上讀者做了兩條人民幣債券槓桿，由於讀者的戶口非私銀戶口，因此即使可以做槓桿債券，選擇亦不多，而且限制多多，純粹讓客戶體驗，這樣才能突顯出私銀的地位。此類銀行的另一個目的就是收高昂的手續費及內佣金，因此不介意給予低息融資，槓桿反可令其手續費及佣金收入倍增，根本就是暴利。

槓桿人民幣債券的風險，前文 "如何利用遠期合約對沖槓桿人民幣債券風險"已提及，由於借入美元購買人民幣資產，因此美元兌人民幣的匯率風險同時也槓桿了。記著我們買債券的目的是為了固定收益，部份投資者喜歡炒外匯另計，但於我本人而言，槓桿債券是防守性投資工具，是利用低息環境的優勢借入低息貨幣買入高息資產套利，如果當中涉及幣種錯配，可能會得不償失。

讀者目前槓桿債券投資組合最大問題是息差太窄，平均息差僅1.x%，以該水平的息差根本不適宜做槓桿，加上槓桿人民幣債券更有匯率風險，如人民幣下跌、美元加息，有機會會虧損，並非投資債券獲取固定收益的基本目的。

以讀耆債券組合中的中行(London)為例，該債票面息率3.45%，2017/1到期，由於現價below par，YTM比Coupon
rate 高，約4.3%。留意債券每次派息實際是按par value (100)以票面息率派發，即若非持有至到期出售，
使用YTM測算出來的收益率會被高估，因此有時筆者會比較喜歡輕微trade over
par的債券，而投資心態應該是「以YTM測算的收益率是最差情況下的收益，而Coupon比YTM高，意味投資者先收的現金流較多，在價格不變的情況下，在未到期前出售可確保收益比YTM高」，這投資策略特別適用於投資長年期的債券。

由該債而言，假設融資率為50%，即2倍槓桿比率，槓桿後淨收益率約7%，年期不算長，惟最大的問題是息差窄、幣種錯配而不做對沖，若美元本年開始加息，同時人民幣繼續下跌(跌的機會比升大)，收益會嚴重受影響。讀者加按出來的二百幾萬，是否應該全用於償還槓桿債券的借款?其實這是不太make
sense的，按揭息率比債券融資的利率還要高，怎可能用高息債務抵銷低息債務。如果要償還的話，倒不如將所有人民幣債券沽出。套出的資金加上加按的二百多萬，如果買入評級/回報合理的債券，8-10%不難做到，月收3萬利息的目標應該不成問題。

另外，筆者對債基的看法就不再重複了。資產如果能配置得宜，以讀者的情況而言，距離財務自由應該是指日可待。

讀者信箱: 投資債券一手與二手市場之分別和要求

 

Hi Starman兄,

有幸拜讀閣下之文章學習投資知識,所獲甚豐. 因市面有關直債資訊不多故望賜教 =)

本人有1-2M 現金打算投資直債, 但市面premier/priority banking之職員因獲佣不多故對本人提供之直債資訊少之又少(例如可買哪些, 入場費幾多, 可leverage幾多etc)，每每要追問才擠牙膏式回答。

曾查及金管局之網頁 https://www.cmu.org.hk/cmupbb_ws/chi/page/wmp0100/wmp010001.aspx
提供了部份債劵資訊，但其介紹之債券似乎又不是在市面銀行可買之全部.....

想請教starman大大:

 

1. 有哪些網頁/渠道推介可獲知更多關於債券的價格等一般資訊?(e.g. bond price, coupon rate, YTM etc)

 

2. 曾查問銀行有關可售債券但似乎都只有二手市場買賣, 在香港有一手市場的bond 可買嗎? (不計ibond). 因本人想找些債券長揸到期, 但除非on par/under par否則本人二手市場一做leverage在maturity前就likely要補倉..........

3. 因本人資產並未達PB級數, 其餘有否什麼銀行推介做融資成本較抵(或可做更大leverage ratio)以賺更大息差?

謝謝!!

 Wn

Starman 答:

近日，Starman收到大量詢問有關債券投資及資產配置問題的電郵，先感謝大家對Starman及本blog的支持，但由於本人每天更新blog的時間有限，目前已累積不少數量的電郵未有時間答覆，因此請來郵的讀者們耐心等候，本人會盡量安排時間於稍後回覆。具代表性而來郵者不介意的情況下，Starman會於本blog公開回答，與大家分享。

 回答讀者Wn的問題。

1. 有哪些網頁/渠道推介可獲知更多關於債券的價格等一般資訊?(e.g. bond price, coupon rate, YTM etc)

由於債券市場是OTC Market，有別於股票市場，債券市場的透明度較低，坊間提供的免費資訊不多。零售銀行門市一般沒有提供債券的資訊，一不少讀者反映銀行會推銷其他理財產品或債券基金。原因很簡單，第一可能零售銀行的客戶服務員亦不認熟識債券，甚至乎搞不清債券及債券基金的分別; 其二是零售銀行只會主力推銷佣金高/「唔夠數」的產品，債券的佣金不高，投資者持有至到期，銀行基本上「無乜肉食」。而且債券所需的投資知識比較高，一般以專業投資者為主，對推銷者的認知要求亦較高，因此銀行一聽到債券二字，二話不說就推銷你債券基金。

有興趣投資債券的讀者可直接前往證券行查詢。以下有幾個獲得債券資訊的方法:

1. 金管局網站: https://www.cmu.org.hk/cmupbb_ws/chi/page/wmp0100/wmp010001.aspx

2. 下載手機app – 債券通

3. 京華山一網站: http://www.cpy.com.hk/hk/bonds.htm

*但要留意，相關的資訊都是前一天的。如需最更新的債券資料，必須要通過bloomberg或直接向券商direct quote。

2. 曾查問銀行有關可售債券但似乎都只有二手市場買賣, 在香港有一手市場的bond 可買嗎? (不計ibond). 因本人想找些債券長揸到期, 但除非on par/under par否則本人二手市場一做leverage在maturity前就likely要補倉..........

投資世界從來都是講門檻的地方。一般散戶投資股票或相關零售產品，回報率不確定性高，在大市不明朗的情況下輸多嬴少。資金相對充裕，具一定投資知識的，會考慮投資債券(二手市場買入)，回報較高風險較低。而一手市場IPO的債券，只有專業投資者(Professional Investors) 簡稱”PI” 才可參與，要求是100萬美元流動資產，可向券商申請。由於投資一手IPO債券具一定門檻，非PI人士要買債券只能通過二手市場，因此一般而言，新上市的IPO債券在市況正常的情況下，在二手市場放售時都是高於100 (over par)的 – Premium Bond。PI 一般的情況下可以說是穩賺，而且PI認購IPO時更只需要「篤手指」，最高可達100%融資，基本上是無本生利，與券商共同分享利潤，俗稱「分餅仔」。

至於你第二個問題，債券長揸到期的話根本無須理會債券價格的高低，只需買入時留意YTM，回報基本上鎖定，等出糧即可。如有做槓桿，則涉及較多的學問及技術，1. 如何使用安全槓桿比例; 2. 如何分配每次派息的現金流;  3. 如何管理Bond Portfolio的現金流matching issue; 4. 如何增加持債能力。如果上述技巧掌握得宜，在一般情況下，根本不用擔心補倉問題。

3. 因本人資產並未達PB級數, 其餘有否什麼銀行推介做融資成本較抵(或可做更大leverage ratio)以賺更大息差?

雖然市場上有部份證券行對非PB客戶亦會提供槓桿，惟Starman 一向不建議。槓桿債券有高回報主要是利用套息交易 (Carry Trade)，因此關鍵在於息差，在利息成本高的情況下，利差不夠闊，雖然一開始仍有不錯的利潤，但面對加息或其他風險時持債成本會增加，持債能力不足會導致有機會產生虧損，與投資Fixed Income的原意不同。 這種做法亦與Starman的投資理念相違背。

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讀者信箱: 如何做好退休計劃安享退休生活

Starman sir

    你好，本人51歲，丈夫54歲，2人月入合共12萬，每月可儲蓄約4萬，我發覺過去浪費了好多時間，致另現在仍未做到財務自由，希望盡快利用手頭的資產增加財富。

本人一自住市區樓單位，市值約780萬，剛加按套現250萬，現連之前的樓按月供約$15000，另有以下資產：

1. 股票市值約160萬
2. 基金100萬
3. 人民幣定期：100萬
4. 現金300萬(包括加按套現250萬)

5. 101 plan 100萬 (未到期)
5. 另5年後，先生退休，估計約有500萬退休金

問題
1. 以目前情況，如何利用現金300萬，可否以槓桿借錢買直債，那裡可以做？ 

   還是趁現在股票平，買些收息股？

2. 如以槓桿借錢買債基，會否很冒險，本人對基金有些抗拒，因現持有的基金

   已盈虧了很多。
3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借 

   貸力呢？可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景
4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

  希望Starman sir賜教，謝謝！

 梁女士

Starman 答:

多謝讀者的支持﹗

讀者夫婦開始準備步入退休年齡，若現時才開始計劃退休會是有點遲，幸好讀者有自住物業資產，先生退休金也不少，若處理得當，退休時資產組合產生的被動收入應可覆蓋生活開支有餘。目前距離退休尚有5年時間，應把握時間重新配置資產，避免被大起大落的大市所衝擊，以穩健投資為主，累積足夠資本後開立私銀帳戶，利用私銀平台以低槓桿投資高息股票及債券，安享退休生活。

對後生一輩的投資者，我一般傾向有攻有守的投資策略，但對步入退休年齡的人士來說，理財計劃應更偏向穩健，並以資產組合產生的被動收入是否能夠足以覆蓋生活開支為主要考慮。除此，有能力的不應只滿足於此，應努力增加「被動收入儲蓄」，以作為投資高息投資物的buffer，原因是高息物如債券雖然保本，但債券會受加息因素所影響。為使資產組合立於不敗之地，除要不時留意息口的轉變趨勢，更重要的時增加

「被動收入儲蓄」，以此作為buffer，提升自己的「持債能力」。時刻記住，保本性質的債券，只要發行人夠實力，投資者有能力持債至到期，永遠不敗，大市越差就越能突顯出債券之優勢。

單看讀者目前的資產組合，筆者完全不能想像是一個有退休計劃的投資組合。股票、基金、人民幣定期、101 Plan，而手持現金不多，給筆者的感覺是較散亂的投資，而產出穩定被動收入的目的並未達到。

先直接回答你的問題:

1. 以目前情況，如何利用現金300萬，可否以槓桿借錢買直債，那裡可以做？  還是趁現在股票平，買些收息股？

對於加按套現的資金，筆者一向只建議投資於保本而有固定現金流的投資物，以回報率計算可達到套息效果。筆者建議可買一至兩條直債，普遍一手20萬美元， 筆者認為風險可控，8-10%的選擇也不少。以年利率8%計，300萬現金每月可產生20,000元被動收入，但要留意債券是每半年派息一次，而加按的供款則每月還息還本。如買兩手，則建議買入不同派息期的債券，減少現金流的mismatch。

另外，讀者手持的100萬人民幣，可選擇買入中短期離岸人民幣債券。如之讀者Wallance兄的提議，新世界中國2018亦是不錯的選擇，公司基本面是穩健的，現價trade below par。惟要留意人民幣仍有下跌的風險，因此我一般建議投資者買入美元債券。如果你本身已持有人民幣，短期內亦無意換回港元，則可利用此筆人民幣買入，現價低水，以發行人實力，7% YTM亦不俗。賺價時可考慮賣出。

槓桿債券重點在於套息，必先有低息的私銀平台、息差夠闊的情況下方建議槓桿債券，而私銀一般門檻為100萬美元(龍統的說)，以目前資金水平未達私銀門檻。筆者都認為港股是平宜的，收息股筆者曾建議405 越秀房托，現價周息率7.5%，具防守性，待日後有私銀平台，可以低息套取7-8成資金或作備用流動資金之用。

2. 如以槓桿借錢買債基，會否很冒險，本人對基金有些抗拒，因現持有的基金已盈虧了很多。

 

筆者不建議槓桿債券基金，原因如前文提及，請閱:   讀者信箱: 退出股市後尋求穩健投資部署 (1)

3. 現在樓宇是本人名下，我的先生沒有任何物業，如何在他退休前盡用他的借貸力呢？可否再買一層樓收租，甚麼地點和尺數比較有前景。

 

物業屬誰的名下只影響是否需繳DSD，不影響借貸力。惟住宅物業現價回報率低，且限制多，值搏率不高。如前文所說，筆者較傾向投資工廈物業，細單位的入場門檻不高，所涉稅費不多，較適合投資者收租。讀者亦可考慮買入一手20萬美元直債，再買入一層細工廈收租，可做4成按揭，月收4000多元租金，足以覆蓋2000多元的供款有餘。

4. 現時樓價高，應否現在入市，還是待樓價下跌才買。

 

如第3條。

按以上安排，讀者每月平均每月可產出27,000左右的被動收入(未扣減加按部份的利息成本)。5年後先生退休取得500萬的退休金，資金足夠上私銀，若以私銀平台低槓桿買入直債，15%年回報輕易達到，每月再增加62,500被動收入，總被動收入近十萬元，應足夠安享退休生活。

*當然，債券投資不是這麼簡單，買入後持有至到期就大功告成，當中還有不少要注意的地方。特別對於槓桿債券，是否安全而回報高相當視乎投資者的策略及風險管理，例如「如何增加持債能力」等，都是學問。讀者看新文章的同時亦不忘溫故知新 ，讀一讀之前的 債券投資 (3) – 風險篇。

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