多元化投資系列 - 農地的價值

香港作為國際大都會，金融、法律體系成熟，政局穩定，沒有外匯管制，貨幣自由兌換，資金自由進出，加上低稅率政策，全世界頂尖金融人才匯聚，現時更加上全國精英湧來香港尋求國際機會和發展，香港確是一個不可多得的商業寶地。然而，地小人多，土地資源稀缺從來都是最大的問題，但這問題不容易解決，這是先天性的問題，香港已沒有大量造地的能力，住屋嚴重供不應求已是擺在眼前的事實，所謂的潛在供應都是政府應付香港市民的一個虛數，最終要成功落實執行，困難重重。

香港甚麼都不缺，最缺的就是土地資源，筆者數年前已在想，香港地有甚麼資產(磚頭)是最便宜的？投資門檻不外乎資訊、知識/技術和資本。住宅、車位人人都識投資，市場資訊極為流通，技術含量低，門檻自然落在「鬥資本」了。工商鋪(工廈、商廈和鋪位)中，最便宜當然是工廈，因此筆者當時一開始便選中工廈投資，透過增值和拆售獲得不錯的回報。然而，投資講求資產配置的平衡，第一條便是資產不能過份集中，作為專業投資者，投資項目一定要分散。筆者一向將自己視為投資者和創業者的雙重身份，做生意以投資者「資本運作」的方式去經營會更理性，所謂「資本運作」的方式，簡而言之就是「以最少的資金，在最短的時間內去獲取最高的回報」。

因此，在數年前筆者投資工廈的同時也開始在市場物色其他被市場忽略的「實物資產」 - 農地。相對平價的「磚頭」資產除了工廈外，還有農地。農地的價格平宜，其原因與工廈便宜的原因差不多。在今時今日的香港，農業在香港已經式微，大部份的農產品均從外地或內地進口。對於一般人的認知而言，農地只能用於農耕，而農耕的商業價值在香港十分低，因此農地價格極為便宜。

有了投資工廈的成功經驗，筆者在想，既然農地這般便宜，如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素，為農地提升商業價值，這將會是另一種主動增值的價值投資。有關農地如何增值，筆者新書《現金流為王》有詳述(賣下廣告先)，在此不贅。

香港已難再靠移山填海去造地，而新界有不少已荒廢的農地，最有效而長遠去解決住屋問題的方法必然是發展及改劃已荒廢的農地。政府在新界收回農地作公共用途的特惠補償金，由2000年的311元/呎，已升至目前的1034.4元/呎，當中涉及新市鎮或全港性主要工程，俗稱「甲區農地」的收購補償金則為1112.4元/呎。在未來發展的願景下，農地將會變我更有價有市。事實上，很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢，但低於住宅用地價值，購買農地納入其「土地銀行」(land bank)，再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途，並支付土地補價 (land premium)，以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。

近一年市場開始有些投資者入場投資/炒賣農地，令農地價格急升，但大部份投資者明顯不熟悉，同時又沒有做足功課，往往誤信地產代理(其實不少地產代理都不熟悉)，導致「買錯野」的情況屢見不鮮。其實投資農地要留意幾個要點，而當中最重要是有沒有清淅路權。

不少人誤解這與當地人霸道有關，其實實情並非如此。新界地有不少私人出售的農地是沒有政府路到的，農地的週邊都是其他業主的私人地，該農地俗稱「被圍斷」，既然地(路)是別人的，別人不讓你通過是合法合理的。因此，投資農地前需要先做足功課，農地有政府路到固然好，但價錢亦相對貴。如果真的沒有政府路到，便需要先與週邊的私人地業主達成協議，向其支付一次性土地道路使用權(Right of Way)，並由律師註冊上填土廳，往後如遇任何問題即可向法律申請禁制令(Injunction)維護相關權益。

當找到一個有upside potential的資產，下一步是想辦法令它能產出現金流入，令你在等待它的upside potential體現之前有實際的現金流收入。筆者的方法向城規會申請作為「休閒農莊」，為本身沒有商業價值的荒廢農地增添商業元素。兩三年前大路邊的農地呎價就僅300/呎左右，現在已經翻倍。近一年有不少人開始投資農地，但手法並不正規，如擺放貨櫃屋收租等等，這些行為都是有風險的。其實，農地只需向地政申請短期豁免書(Short-term waiver)就可以擺放農地構築物，無需要去冒這些風險，當然大部份人都是受著知識的局限。事實上，只要跟足要求，做足功課，農地投資也是其中一種穩健的資產配置。
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