「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

筆者一直強調現金流的重要性，其實有多少人真正明白現金流的意義？現金流的重點並不僅僅在於它的多與少，更重要的是它的穩定性及可持續性，在穩定及可持續的基礎上再談增長。對一件資產而言，如果現金流是前傳，那麼資本化(Capitalization)和證券化(Securitization)便是結局。「現金流為王」去到最終、最極緻便是資本化和證券化，從而去完美體現一件資產的真正價值，或者應該說去完全發揮一件資產的潛在價值。

現金流(英文稱為”Yield”更能表達其意思)是反映及量度一件實物資產，特別是本身缺乏流動性的資產，例如一般非上市資產和房地產(俗稱「磚頭」)的最佳工具。世界上有不少資產不具備良好的流動性(Liquidity)，市場上沒有市價，其原因可能是因為其本身不是大眾所熟悉的資產，又或是因為它本身的金額(Lump-sum)較大，難融資等等的原因，導致該資產在市場上鮮有交易，甚至可能從未發生過交易，因而沒有一個市場「公認」的市價。然而，因缺乏流動性而沒有市價並不代表該資產一文不值，而是大家不知道應如何去定價。要對該類資產定價，必先要對該資產進行估值，在估值的過程中，資產本身所能帶來的潛在現金流收益便起著決定性的作用。

在明白如何利用可持續的現金流去對一件缺乏流動性的資產進行估值前，必需要明白資本化(Capitalization)的概念。簡單而言，每一種資產(如住宅、工廈、商鋪等)都有不同的特性(features)，市場對不同資產都有不同的回報率要求(Required Rate of Return)，舉例如香港本地市場上商業辦工室和零售商鋪的年回報率要求分別為2.9%和2.5%，我們對這市場要求的回報率稱之為資本化率(Cap Rate)。有了Cap Rate，我們便能將資產目前和將來能產生的現金流收益進行資本化 (Projected Cash Flow / Cap Rate)，最後便能得出該資產的估值，亦即是資產價格。

當大家清楚了解將實物資產資本化的過程和原理，大家便明白現金流是體現資產價值的重要「支持因子」(Supporting Factor)，當一件資產大家都不熟悉，因缺乏流動性而沒有市場價格時，我們稱之為「市場失效」，我們只能back to the basic，以現金流作為推算資產估值的基礎。這是為何專業投資者都會注重資產(特別是illiquid assets)的現金流，因為我們都明白這是資產價值的基礎，一件資產如果不能在現在或將來產生可持續的supporting cash flow，該資產的價值便沒有支持。先現金流，後價值，再價格。

一般大眾投資者的邏輯卻剛好相反︰先價格，後價值，才現金流。他們只著眼於資產價格的升跌，並花大量精力嘗試不停預測該資產將來的價格，「價格上升是貴，要沽售; 價格下跌是便宜，要買進」都是不是一種正確去評估資產價值的概念。這就是富人與大眾散戶在思維上的分別。

有了「資本化現金流」的概念，便明白為何「先現金流，後價值，再價格」的邏輯。要提升資產的價值/價格，便要從現金流入手，這種手法稱之為現金流強化(Yield Enhancement)，又或是資產強化(Asset Enhancement)。以投資鋪位為例，要知道鋪位的lump-sum一般較大，資產流動性一般較低，鋪位的價值一般由其租值所支持，而鋪位租金的高低非常視乎租戶是甚麼行業，做甚麼生意和可負擔租金的能力。因此，同樣的鋪位你租給一個文具店和租給一個品牌連鎖店是可以有很大的分別，這也視乎該鋪位的條件和你如何打造這個鋪位去特顯該鋪位的優勢。

假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

下回再談資產證券化。

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《跟著價值走的12堂課》

止凡兄又出新書了，真為他高興，同時也替大家高興，大家又可以讀到一本好著作了。我喜歡看書，原因是我「八掛」，甚麼也想知，甚麼也想學，我更喜歡學習自己最擅長的範疇以外的知識/專業，自學最好，可以24小時全天候，不用麻煩別人教你，還可因應自己的學習進度重複多看幾遍，將不明白的地方記下，最後才向專業人士討教。求「問題」的「答案」不是最重要，最重要是發掘問題，在自學的過程中，往往會得到意想不到的啟發。讀書自學是一個好方法，能吸收別人多年累積的經驗和精華，付一百幾十，有賺了，我每次買新書讀完後覺得自己又賺了。

自己寫過一次書，知道寫一本書是不容易的，組織脈絡要清淅，要讓讀者容易明白，鋪排得要花心思，這非常考功力，亦反映了作者本身的思路，看書要跟著作者的思路走才能完全吸收到作者想帶出的概念和訊息。複雜的理論要用簡單的文字表達，這亦是我如何去理解一個複雜的方法，一個本身已經複雜的理論，如果還要用複雜的文字去表達，只會令一個複雜的理論變得更複雜。止凡兄的文字絕對有化繁為簡的能力。以下是我為止凡的新作寫的推薦序，祝止凡的新作一紙風行，繼續暢銷，影響更多的人。

《跟著價值走的12堂課》止凡 - 推薦序 by Starman

從止凡的著作中，都不難體會到「授人以漁」的道理。止凡從不推薦「冧把」，也不會告訴你如何配置你的資產，文章中也沒有即食的投資教學，亦沒有艱深的投資理論，但他會利用不同的日常生活的例子和見聞去帶出他的價值投資的理念。讀他的文章需要長年累月的讀，慢慢會培養到一種正面的投資價值觀。投資從來都不是短途賽，今天的成敗不算什麼，如果今天的投資行為不會是你的最後一次，今天是賺是虧重要嗎？

投資是長途賽，眼光應該放遠一點，眼光放遠後，你的投資價值觀亦會開始改變，因為你看見的東西已經不同了，同時你會發現很多以前很執著的東西現在已經不再重要。當你買一支股票不再是為了明天賺價的時候，你眼中已不再是「消息」和「預計明天的市場需求」，而是該公司真真正正的價值和基本面，你會開始為該公司進行估值，去分析該公司的管理層，去讀該公司過往的財務報表，更會去預測該公司的盈利。止凡在書中亦多次提出，投資一支股票理應視為投資屬於自己的公司一樣，書中其中一篇更談到檢閱投資組合有如視察子公司，意思是你要幻想你的投資組合有如一家綜合型企業（Conglomerate），集團旗下有多家不同系的子公司，各有不同的業務。如它們都是你的子公司，你會對公司的營運不瞭如指掌嗎？若對投資組合內的股票的經營和財務情況十問九不知的，便要檢討一下自己的投資方式和態度了。

另有一篇文章談到一位專欄作家，竟然將電能實業（0006）的市值寫少了一個零（1,550億寫成155億），更以該錯的數字為基礎作了一篇分析。這其實已經不是一個「筆誤」的問題，而是作為一個投資者，一個專欄作家，竟然對一間知名上市企業的市值一點概念也沒有。止凡經常引用巴菲特等投資名人的語錄，其中一句是這樣的︰「投資是藝術多於科學。拿巴菲特的師傅的話來說，前面走過一個人，你不用準確知道他的磅數重量或BMI（Body Mass Index），亦能大約說出他是偏肥還是偏瘦，是太高還是適中。為何可以呢？因為你大腦已經有資料。」十分到肉。

止凡的書不是投資教科書，但不時會提及很多很基礎的投資知識，如股數的概念、除淨的概念等，不要小看這些顯淺的概念，很多專業投資者很多時候在作投資決定時也會有所混淆。相信多讀止凡的書絕對能令自己溫故知新，打好扎實的基礎之餘，還能從他的字裡行間得到不少新的啟發。

Starman

現金流為王(二) - 為何現金流重要？

不論是個人理財、投資、資產配置，抑或是營運一間公司，現金流都是最重要的原素。對一個企業而言，不論該公司每年有多豐厚的盈利，年賺純利以十億計，帳面擁有過百億元資產，沒有持續穩健的現金流入，亦即代表沒有良好的資產流動性，當市場系統性風險(Systematic Risk)來臨時，儘管實力強橫的大企業也有可能轉不過來，當資金鏈斷裂，企業便面對破產倒閉的風險。這現象在08年金融海嘯時頻頻發生，世上沒有大到不會倒的大企業，只有穩健的現金流才能令一家企業永遠立於不敗之地。

舉個例，假設一家企業年賺純利過億，但由於帳期越長價格越好，公司的收入95%以上都是應收帳款，帳期都在6-9個月以上，以極大化利潤為目標。為了壓縮採購成本，上游供應商基本上沒有給予長的帳期，公司唯有透過銀行借貸去填補資金缺口，由於資金成本不高，透過借貸等同運用槓桿，公司的ROE (return on equity)非常高，股東們都非常滿意，因為他們只用了極少的資本(Equity)就能賺到這樣豐厚的回報。好景不常，有一天供應商由於水緊，通知縮短帳期，與此同時銀行又突然收水，減少融資金額。即使公司盈利沒有問題，帳面上仍然賺大錢，但由於公司現金流不足，以上的市場變化導致公司的資金鏈即時斷裂，面臨倒閉危機。

以上的故事是真人真事，筆者初出茅廬時正值金融海嘯，親眼看見不少盈利沒問題的巨企倒閉，死因都是資金鏈斷裂，轉不動。盈利不是一切，現金流如血，沒有現金流會令巨人倒下。個人理財/投資跟經營企業一樣，都不能忽略現金流的重要性。看盈利或回報應該從Total Return的角度，Total Return = 資本增值 (Capital Gain) + 現金流入 (Cash Flow)。要留意的是，所謂的資本增值如果不能有效地轉化成現金流，只代表純粹的帳面升值，是未實現的盈利(Unrealized Gain)，亦即缺乏資產流動性(Liquidity)，盈利一天未「落袋」都是虛無的，只有口袋中的現金流才最實在。

銀行/融資機構的角色便是能將未實現的盈利(Unrealized Gain)以再融資(Refinancing)的方式具現化為現金流，沒有再融資能力的資產就代表資本增值的部份一日不出售就只會一直停留在Unrealized Gain的層面，沒有流動性，一點作用也沒有，只會帶來自欺欺人的財富效應(Wealth Effect)，是心理的層面。

正如今天香港的樓市，金管局再次出招限制按揭成數，其實最大影響的是再融資(Refinancing)。金管局的出招是有道理的，在住宅供應不足的情況下，市場的潛在參與者要買樓都是鬥購買力，而今時今日鬥購買力已經不再是講人工的高低，也不是講儲了多少錢。由於香港樓價多年來不知上升多少倍，大部份香港人的購買力其實是透過refinancing 去釋放物業的資本增值部份，使unrealized gain轉化為現金流，現金流成為新資本再投資買入物業資產。遊戲規則已變成「在資產不停升值的情況下，擁有越多資產的人就能融資更多的資金去買入更多的資產，然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」的購買力不停去追逐有限供應的住宅物業，結果會如何，應該不用我多說。

香港人投資住宅賺過錢的人不計其數，他們甚至他們身邊的人都受到了根本性的影響，在他們眼中投資的邏輯就如上述買樓一樣，「買入資產等升值，加按套現再投資」，時間長了他們便越儲越多「重資產」，但都忽略了現金流的重要性。昨晚收到一位讀者的來郵，手持8個物業總資產達8-9000萬，每月被動現金流竟不足2萬元。這是典型的重資產格局，重磅到動都不能動了。

市場上大部份的投資者/散戶投資股樓，他們大多只追逐不停的資產升值，而忽略了現金流的重要性。在富人/專業投資者的眼中，這種邏輯是剛剛好倒過來，他們注重現金流，不追求爆炸性的資本增值(俗稱"搏升值")，相反，他們會選擇想辦法去提升資產或組合的現金流(俗稱"Yield")去資本化(Capitalize)估值，從而達到資本增值的目的。前者(搏升值)是被動的，後者(現金流)則能主動提升。這是為何普通人只會買樓(期望升值後再買)，富人會做好資產配置，注重現金流(Yield)。哪一種更為穩健，留待看官自行判斷。

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讀者給我的新書讀後感

筆者一向很喜歡擁有一個能與來自不同界別的朋友、投資者(包括由投資初哥到資深/專業投資者)和理念相近志同道合的讀者們交流投資和營商心得，而這亦是筆者一直堅持繼續寫博客的原因，儘管近一年公司進入了另一個新的里程碑，業務非常繁重，但只要能抽到時間，筆者一定會定期寫寫文章(必須要關自己在房中進行，否則我那兩個小孩會不停纏著我嚷著要跟我玩，嚴重影響思路=.=)，與大家分享自己的投資/營商心得。

寫博客最好玩的地方是讀者們的留言，這是一個非常好的互動過程，對於大家的留言，不論大家理念是否相同，筆者都非常重視，並盡量對每位的留言都用心回覆，因此希望大家有時間能多留言，將你的讀後感寫出來，大家才有機會作出討論，才有機會從不同的角度、層次、思路去思考同一個問題，筆者相信真理會越辯越明，這是一個不可多得的學習過程。有不少讀者反映在博客內留言的讀者水平很高，這點筆者亦非常認同，很高興吸引到一班志同道合的朋友前來交流，每次筆者出文章都會引來一番討論，討論氣氛非常好，因此有不少朋友都說「識睇一定睇埋留言」，哈哈﹗

近日，讀者阿May在徵得本人的同意後將本blog某些文章轉載到babykingdom的理財版推介予其他讀者，引來一番討論，筆者也有去過該版看看，讀者May對筆者以往所寫文章中的理念演繹得相當好，代我回答了不少其他讀者的問題，這證明讀者May讀文章不只是讀「招式」，更重要是讀到當中的心法，明白箇中的投資理念，沒有「心法」的「招式」只是虛招。不同層次的人會看到不同的東西，一般人只會看到招式，甚至只會challenge 招式。沒有內功，只一味抄考回來的招式都只是虛招，退潮時便知誰人沒著泳褲。

有朋友說一開始讀筆者的新書時感覺似是一本工具書，但看畢全書就發現當中包含了「招式+心法+哲學」。筆者很高興讀者讀到了一點點的哲學味道，事實上，工具書本來就不是筆者的目的，之前有另一間出版社找過筆者洽談過出書事宜，但希望筆者寫一些較大路的投資工具(不外乎股樓)，這有違筆者的理念，因此最後婉拒了。遇上天窗是我的幸運。

新書在上月底出版後，一直收到很多讀者的來信，更有不少讀者很用心的寫了一篇又一篇的讀後感，看後的確十分感動，真的非常享受閱讀大家的讀後感，每一篇我都會很用心的看，筆者必定會盡量抽時間逐一回覆(之前累積了太多可能漏了)。

《現金流為王》中的內容都是我的投資路心路歷程和一路走來的想法，我自己也看著看自己的想法在人生的不同階段一直轉變，因此這可以說是一本我走到此刻看回頭時，以我今天的思維重新編寫的一本投資札記。

以下是一位讀者寫給筆者的讀後感，與大家分享。

Starman兄你好，論年紀，我比你長，論財富智慧，我們距離相距很遠，我倆的共通點是都是在屯門長大及會考成績不好(小弟只有5分)。

小弟於今年二月初看貴Blog及專欄，主力看 Bond + REITs 部份，原本有很多問題不明白，想登上高速列車的同時，根本不知如何上車。及後知道Starman兄出書，於是立即購買閱讀，因時間及理解能力有限，遲至今天才完成，立即記下我的感覺跟Starman 分享！

書內文字清楚易明，就算理論不完全理解，附以舉例說明即時容易明白得多，真心讚啊！文字行距，色彩都很好，不會令人看到頭昏腦脹。大小比較特別，男仕斜揹袋較細不能袋，需手持携帶較為不便。

文章跟Blog 內文章比較，第二站篇Bond + REITs排序後變得容易理解。對於我這種未涉足Bond 的初學讀者有莫大脾益，更了解自己那裡仍未能掌握。相比Blog內的文章，Starman 兄跟讀者留言對我來說實在艱深，更只能以CD rom方式閱讀，讀而不得其解。

第三站創業篇，真的大開眼界。當時看到這裡一半時，我心裡想：「嘩，以Starman 兄的方法，海航不就是高價買啓得地段，經借貸，買債券之類，再槓桿，然後賺現金流，再把部份錢作建築費用不就成嗎？難怪刻意用天價買地喇，既走資，又賺錢......」怎知再看下去就見海航買美債例子案例，原來真的可以這樣操作啊！我的思維應比之以往有一點進步吧......哈哈！

睡著也能賺錢的概念非常特別，最重要還是計到數，以減少不確定因素，賺取現金流再投入，讓雪球越滾越大。以資本去操作、賺資產不是賺錢等等，我會牢牢記住你的分享然後去實踐。

小弟在一間港島區一大型商場的管理公司(在新城電台提及股價16元的上市公司)任職前線小主管十多年，工作範圍包括交樓、客服，日常管理、保安至清潔。持有資歷架構4級及政府認可導師資格，若Starman 兄公司有需要，可聯絡我看看未來有否效力機會。

P.S.

Starman 兄，本人的第二名孩子剛出生，無論工作，財務都需尋求突破，身邊家人、朋友，對財務自由及未來資產管理並無概念，欲登上高速列車卻誠惶誠恐，身邊缺乏同道人互相扶持及交流，往後時間可以向你請教一下嗎？我已報名7/6 的講座，期待能一見真人風采😃

讀者K

另外，由於上次的新書發佈會報名名額有限(場地最多容納100人)，有很多讀者反映未能成功報名，我已答應了天窗將於6月7日舉辦多一場，有興趣的讀者可到以下網址報名。

【Starman現金流投資法暨新書分享會】加場

https://www.eventbrite.hk/e/starman-tickets-34566909557

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累積第一筆資本的關鍵與理念

新書推出至今約三星期，得知銷情理想，在此先感謝大家的支持！由出書至今，一直收到不少讀者的來信，在網上也看到不少讀者、blog友的讀後感，當中有些讀者可能會認為我寫的都是高門檻的投資(如債券、另類房地產項目等)，其實我的書和blog內除了單純寫不同種類的投資項目，更重要的是希望帶出我背後的投資理念和「哲學」(未必稱得上為哲學，但每個人的行為背後都涉及一種哲學)，筆者認為這比起單單介紹純粹介紹投資項目A、B、C......來得更有意義。

一般主流媒體報導的不外乎股與樓，令大眾小市民/散戶潛意識認為股樓就是唯一的投資選擇，世界其實很大，投資的選擇多的是，而大家最為熟悉、傳媒天天報導的並不一定是最好、唯一的選擇。同時，大家必須要知道，投資應該多元化，財務自由要有可持續性就必須要使自己的現金流收入多元化，而投資有門檻，大家因此要知道第一桶金的重要。

一個人的收入是一條簡單的公式︰「收入 = 主動收入 + 被動收入」。收入不是主動就是被動，而關鍵在於其比例。不同年紀的人的主動與被動收入比例不應一樣，年紀輕的主動收入比重必然較高，年紀大的被動收入比重必然較高，被動收入的比例應該隨年齡增長而增加。因此，作為年輕人的我們，我們有的是時間，沒有的是資本，投資需要資本，我們首要要做的便是要累積資本，沒有資本如何投資？

在沒有資本的情況下要累積資本，依靠工作賺取主動收入去累積儲蓄是唯一的方法，而關鍵是需要為自己定下一個清晰而明確的目標和action plan。而不是只是坐著座位上，看著樓價天天創新高而望門輕嘆，口裡說著「這些機會......」，抱怨自己生不逢時，然後開始不明白自己為甚麼要儲錢，因為反正都買不了樓，不如即時行樂更實際。要知道儲錢並非只為了買樓，世上還有大把事情等著你去做。

昨天讀到一位blog友對我新書的讀後感，其內容寫得很好，比我寫得更貼地，同時亦以實驗證明不用投機(刀仔鋸大樹)，只靠儲蓄加穩健現金流投資亦能在人生的第一個十年累積到第一桶金，從而開始進入另一投資門檻，走向致富之路。這種理念看似簡單，但要持之以恆執行和實踐非易事，其實大部份人都做不到，如你能做得到，你便是最後能勝出的那位。

以下轉載自夢想爸爸的理財投資︰

由0到100萬

早前Blogger starman兄出咗本書，叫「現金流為王」，遲咗幾日先去買，點知好多間書局都無貨，真搶手。好在當天我放假，心急的我，決定由九龍去到青衣買這本書，當然順便在那邊逛逛。

這本書實在值得推介，內容精彩，容易理解，使投資者明白投資其實可以好簡單，只要有計劃和系統，就可以有穩健增長和現金流。我身邊小資族的朋友覺得這本書高不可攀，他們覺得一生人都不會一百萬，可況一千萬呢。我卻覺得這本書對於小資族或剛出來工作的年輕人都是很有啟發，而且並不離地。starman說出第一階段22-32歲，就是要努力儲蓄，用創業思維去工作，吸收人生經驗，建立網絡，並且作穩健的投資如reits和穩定派息的公用股和內銀股等。書中簡單幾頁的篇幅說出了工作頭一個10年的重點。我覺得知道這些道理的人多，願意實踐的卻很少。(所以能夠致富的人真的很少)

starman在書中表達工作數年後，薪金大概有25-30K, 儲蓄每月15K, 可能對於一些非專業人士會比較難，薪金15K就會比較多人做得到。此刻我在想，如果薪金15K，每月只儲5K，再投資在reits上，不知10後會如何。我決定做個少少實驗，假設A兄在2007-2016為工作頭十年，他每月儲蓄$5000，每年共儲$60,000，並於翌年第一個交易日買入領展(0823)，第三年便開始將第二的投資餘額, 股息和儲蓄於翌年第一個交易日盡量買入最多的股數，年復年，以達至複利效應。

*以上實驗沒有扣除手續費。

結果相當不錯，以2016年收市$50.4價計算，即10年後他持有領展的賬面價值+年終現金係$1,458,699 (嘩！翻了超過1倍呀)。我以同樣的方法應用在置富產業信託(0778)中，結果都只是稍遜領展。

當然，同樣的方法在部份的公用股就未能10年達到100萬，但效果都不錯。另外，不要忘記，以上實驗是每年首個交易日買入 (我以收市價計) ，其實對於聰明的投資者，這個買入方法不是太明智，若能透過更深了解企業，參考收益率的波幅等作買入指標，結果會更理想。

每月儲5K，相信不是太離地吧！你看，百萬富翁其實唔難達到。如果你(和伴侶)每月儲到10K, 20K, 30K, 你(你哋)要到千萬富翁真係無想像中咁難。

*以上只是一個小實驗，不等於任何投資建議，只是想講出投資方法可以好簡單。
*再次感謝starman兄寫了本好書！

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多元化投資系列 - 農地的價值

香港作為國際大都會，金融、法律體系成熟，政局穩定，沒有外匯管制，貨幣自由兌換，資金自由進出，加上低稅率政策，全世界頂尖金融人才匯聚，現時更加上全國精英湧來香港尋求國際機會和發展，香港確是一個不可多得的商業寶地。然而，地小人多，土地資源稀缺從來都是最大的問題，但這問題不容易解決，這是先天性的問題，香港已沒有大量造地的能力，住屋嚴重供不應求已是擺在眼前的事實，所謂的潛在供應都是政府應付香港市民的一個虛數，最終要成功落實執行，困難重重。

香港甚麼都不缺，最缺的就是土地資源，筆者數年前已在想，香港地有甚麼資產(磚頭)是最便宜的？投資門檻不外乎資訊、知識/技術和資本。住宅、車位人人都識投資，市場資訊極為流通，技術含量低，門檻自然落在「鬥資本」了。工商鋪(工廈、商廈和鋪位)中，最便宜當然是工廈，因此筆者當時一開始便選中工廈投資，透過增值和拆售獲得不錯的回報。然而，投資講求資產配置的平衡，第一條便是資產不能過份集中，作為專業投資者，投資項目一定要分散。筆者一向將自己視為投資者和創業者的雙重身份，做生意以投資者「資本運作」的方式去經營會更理性，所謂「資本運作」的方式，簡而言之就是「以最少的資金，在最短的時間內去獲取最高的回報」。

因此，在數年前筆者投資工廈的同時也開始在市場物色其他被市場忽略的「實物資產」 - 農地。相對平價的「磚頭」資產除了工廈外，還有農地。農地的價格平宜，其原因與工廈便宜的原因差不多。在今時今日的香港，農業在香港已經式微，大部份的農產品均從外地或內地進口。對於一般人的認知而言，農地只能用於農耕，而農耕的商業價值在香港十分低，因此農地價格極為便宜。

有了投資工廈的成功經驗，筆者在想，既然農地這般便宜，如果能夠在極低市場價值的農地上加入一點點的商業元素，為農地提升商業價值，這將會是另一種主動增值的價值投資。有關農地如何增值，筆者新書《現金流為王》有詳述(賣下廣告先)，在此不贅。

香港已難再靠移山填海去造地，而新界有不少已荒廢的農地，最有效而長遠去解決住屋問題的方法必然是發展及改劃已荒廢的農地。政府在新界收回農地作公共用途的特惠補償金，由2000年的311元/呎，已升至目前的1034.4元/呎，當中涉及新市鎮或全港性主要工程，俗稱「甲區農地」的收購補償金則為1112.4元/呎。在未來發展的願景下，農地將會變我更有價有市。事實上，很多大地產發展商都會預先以高於農業地市價的價錢，但低於住宅用地價值，購買農地納入其「土地銀行」(land bank)，再而發展商會向政府商討改變該土地契約用途，並支付土地補價 (land premium)，以求最後成功將低價買入的農地發展成高價住宅物業再轉售圖利。

近一年市場開始有些投資者入場投資/炒賣農地，令農地價格急升，但大部份投資者明顯不熟悉，同時又沒有做足功課，往往誤信地產代理(其實不少地產代理都不熟悉)，導致「買錯野」的情況屢見不鮮。其實投資農地要留意幾個要點，而當中最重要是有沒有清淅路權。

不少人誤解這與當地人霸道有關，其實實情並非如此。新界地有不少私人出售的農地是沒有政府路到的，農地的週邊都是其他業主的私人地，該農地俗稱「被圍斷」，既然地(路)是別人的，別人不讓你通過是合法合理的。因此，投資農地前需要先做足功課，農地有政府路到固然好，但價錢亦相對貴。如果真的沒有政府路到，便需要先與週邊的私人地業主達成協議，向其支付一次性土地道路使用權(Right of Way)，並由律師註冊上填土廳，往後如遇任何問題即可向法律申請禁制令(Injunction)維護相關權益。

當找到一個有upside potential的資產，下一步是想辦法令它能產出現金流入，令你在等待它的upside potential體現之前有實際的現金流收入。筆者的方法向城規會申請作為「休閒農莊」，為本身沒有商業價值的荒廢農地增添商業元素。兩三年前大路邊的農地呎價就僅300/呎左右，現在已經翻倍。近一年有不少人開始投資農地，但手法並不正規，如擺放貨櫃屋收租等等，這些行為都是有風險的。其實，農地只需向地政申請短期豁免書(Short-term waiver)就可以擺放農地構築物，無需要去冒這些風險，當然大部份人都是受著知識的局限。事實上，只要跟足要求，做足功課，農地投資也是其中一種穩健的資產配置。
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