空手入白刃的地產項目

話說數個月前，筆者在荔枝角路經一處，發覺原本是美心餐廳一直租用的工業大廈地廠圍上了街板，連忙就問身邊的地產經紀同事，美心遷走了嗎？同事說是的，由於美心正進行品牌提升(現稱美心MX)，網點選址首選商場，工廈地廠租金雖平宜，惟工廈食堂牌限制食肆對外不可掛上招牌，故美心最終放棄此工廈地廠，轉移到大商場去。筆者立時精神為之一振，原因是筆者一直心儀該工廈地廠，按筆者對荔枝角的了解，該地廠位置堪稱全荔枝角最具商業價值的工廈地廠。地廠的位置位於青山道與大南西街交界，十字路口，人流極盛，十字口有紅綠燈位，人流匯聚於此，且該位置距地鐵站僅1-2分鐘步程，地理位置相當優越，是不可多得具高可塑性的工廈地廠。

得悉美心遷走的消息，連忙命地產同事不要對外宣揚，同時讓同事立即聯繫業主，剛好業主也在荔枝角辦公室，筆者急不及待直接上其辦公室與業主即時見面。由於同事認識該位業主，事前也先向筆者簡介了一下業主的背景，原來業主本身是一名會計師，會計師的特性是數口精，但計的一般都是死數，也聞說業主知道美心要遷走，曾嘗試調低租金挽留但不果，由此可知業主的心思，並嘗試根據其人物性格代入其角色，業主想必是在想物業若空置一個月就是廿幾萬，每一天都是金錢，相當肉痛。

一向隨身帶備支票的筆者當然早有準備，一見面二話不說單刀直入說條件，每月23萬租15年(比美心原來的租金還高，美心之前的租約是12年)，隨即準備好支票。業主一聽到說15年太長了，不可能﹗ 筆者為不讓其有太多時間考慮，速戰速決，立即開另一張支票遞向他︰「24萬/月，10年約。」業主聽到後，表情開始有點兒軟化，仍搖搖頭說十年太長了，但一邊搖頭卻一邊伸手接過支票，明顯是難抵金錢的誘惑，支票是三按一上(按金加上期)合共96萬，準備充足的經紀同事早已在旁準備好臨時合約，時即簽署成交。就這樣，這一宗十年租約的deal僅用了20分鐘便完成了。一步出大門口，落到樓下，同事即時問我為何我這麼有信心，大拿拿廿幾萬一個月，你不用先回公司計計數？我說不用，我心裡有數。

青山道與大南西街交界人流極旺，原來的美心餐廳佔地約8000呎，包括了座位及廚房，但門口僅在青山道的一小角，其他對外全部密封。筆者一直認為若果能夠將青山道一排的非結構牆身全部打開，將之變成數個小街鋪，其價值和租值定必能大大提升，而將工廈地廠改為街鋪只需向地政總署申請短期豁免書(Short-term Waiver)即可，每月僅需按改變用途單位的floor area補回差價費用，然而工廈變成零售街鋪的價值提升，以建築面積計算遠比只按floor area補價的費用高，從而能做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)的效果。

不足兩個月，筆者分間的6間街鋪已全部租出，每月淨租金已超過30萬，已完全覆蓋每月24萬的租金支出，同時後面的三個食肆鋪位是淨賺的了，這段時間已不乏多間大型連鎖品牌食肆有興趣，如翠X、大XX、吉XX等，預計租金25-30萬。該地廠項目的總租金收入預計約60萬，短時間內已翻了1.5倍，每月淨現金流收益可達36萬。

該地廠項目的投資成本主要為改建的工程費用約150萬，費用當然也不是一次過支付。對於現金流為王的筆者計數也是算得很盡的，由於項目分間後的租金水平比原先的租金水平上升了1.5倍，筆者所收的按金也就上升了1.5倍，以3按1上計算，筆者合共能收回240萬按金及上期，扣除筆者支付予大業主的96萬按金及上期，正現金流為144萬，足夠支付工程費用所需。因此，本項目近乎空手入白刃。

對於該項目淨賺回來的4000呎食肆鋪位，筆者本來大可直接租出收租，但多日來反覆考慮，反正該食肆面積是淨賺回來的，筆者希望可以自己搞一個food court。荔枝角本身食肆供應極度稀缺，荔枝角是一個即將變天的一個商業區，加上項目本身的位置好，因此筆者希望藉此機會建立一個屬於自己的food court品牌，以匯聚一班品牌食肆，以作為日後強化資產的一種利器/工具。當擁有自己的品牌，就等同擁有一強化資產的利器，可應用至不同的地產項目，有助日後收購其他地廠/物業/鋪位後能主動提升其租值，做到強化資產(Asset Enhancement) --> 提升租值(Yield Enhancement)，然後是估值(Valuation)的提升，最後是資產價格的體現。

可參考前文 - 「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)。

「假如你自己本身是一個品牌零售商，有吸引人流的能力，你便能將一個人流不多的死鋪帶旺，如果鋪位是自己的，便能成功做到Asset Enhancement。更甚的，如果你們是一班「品牌新派飲食聯盟」，將一條人流不多的街鋪帶旺，將租金(Yield) 提升，便能成功推升鋪位的估值。估值高了，銀行融資能夠將資產的增值部份(unrealized profit)具現化為現金流/新資本，再投資買入其他資產，然後重複上述動作。這是筆者經常說的「產融結合」概念。」

強化資產-->強化現金流(租值)-->提升資本化估值-->產融結合-->現金流再投資。

故事尚未完結，假設筆者每月淨差租的收入為36萬，一年為432萬，10年為4,320萬。按現時的二房東運作，要收到這4,320萬需十年的時間。簽下租約後，筆者曾問過業主有沒有興趣出售物業，當時業主說到價可考慮，開價1億以上才考慮。明顯地，此開價是按我與他之間租約的租金水平而釐定，每月租24萬，一年租金288萬，以3% 左右cap rate計算，資本化估值大約1億。然而，現在筆者將項目的租值提升至每月60萬，物業的估值以相同的cap rate計算，資本化估值便上升了1.5倍，約2.4億。儘管保守地以較高的cap rate去做估值，相信估值仍能在2億以上的水平，若能以1億買下項目，帳面仍能賺一倍以上，這才是筆者最想做到的。由於估值主要是基於物業租值以資本化率推算，只要能提升租值，便能提升物業估值及價格，當估值提升，除了出售資產，亦能透過再融資將帳面的資本增值部份釋放，轉化為現金流再投資。

當然，當業主知道項目最終能租到這個租金水平時，當然又不願意出售了，然而業主亦被我的租約鎖死了十年，除了出售物業給我，我們也能合作出售，然後將資產增值部份作利潤分成。欲知後事如何，請聽下回分解。

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