投資新界地

在新經濟模式下，利息水平長期處於低水平，各國央行不斷印鈔，銀紙不再值錢，市場上的資金多的是，大額資金只愁沒有地方停泊。在負利率年代，資金存入銀行需要付出成本，大額資金如大型退休基金，他們追求的不是高回報，而是安全且穩健的回報，於是市場上的固定收益資產如債券，甚至乎房託基金等的資產受到資金追捧，價格已升到上天。大眾投資者此時已無太多選擇，紛紛追入市，付令相關資產進一步推升。在這一輪升浪後，是否已接近水尾，無從稽考，但如果要使用槓桿投資，切記要留意自己本身是否有長線持貨的能力，長線持貨講求的是現金流能力。

筆者一向主張要持有不同種類資產分散風險，不能將所有雞蛋放在同一個籃子中。然而，香港地普遍人最熟悉的投資不外乎股票和住宅，惟越多人投資的地方就越多散戶風險，媒體天天報導，市場資訊越多，市場就越有效率，市場錯價的機會就越少，對於筆者這類機會投資者(不是投機)而言，實不是「掘金」的好地方。香港地什麼都有，最稀缺的資源就是土地資源，而土地資源往往大部份只會落入大地產商手中發展大型住宅項目。作為小投資者，就只能在在利基市場(Niche Market)尋找投資機會。

因此，筆者在大約一兩年前就開始留意新界農地及倉地的投資機會，發現潛力極大。在做任何投資前，首先是要對市場有所認識，需要做足功課及市場調研，筆者最近亦收到不少讀者來郵詢問有關農地投資的問題，發覺大家對於新界地及城市規劃的認知不多，因此筆者決定本篇與大家分享一下新界土地投資的基本概念及潛力。

要尋找新界地的投資潛力，投資者不得不留意政府的規劃圖。政府的規劃圖大致可分為分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan (OZP))、發展審批地區圖(Development Permission Area (DPA))、發展大綱圖(Outline Development Plan (ODP) )。以上的都是政府的公開資訊，但市場會去認真研究的人是極少數，沒有認真做功課便說市場沒機會的人要成功，除非上天將塊肉放入你口中，否則等一世都難有機會。在對政府未來的規劃有了基本概念後，大家便會開始發覺某些土地在本已經供不應求的情況下，供應將會在未來數年嚴重大幅減少。

新界農地的規劃用途基本可分為8個主要類別，包括保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地(即丁地)、OS地(即倉地)、ID地(工業用地)、R地(住宅地)等八個類型。筆者在產融結合的力量一文都曾介紹過，筆者公司去年購入了一幅位於上水文錦渡9萬呎的倉地(OS地)，經過近一年的工程，數個月前已全部出租，租金12.5/呎，月收110萬，一年收1300多萬租金，成本計租金回報超過10%。在興建的過程中，倉地的租金水平已急速上升，直至目前某些條件相約的倉租值已升超過15/呎水平，升幅驚人，甚至越乎筆者之前的預期，主要由於市場倉地已處於嚴重稀缺的狀態，而情況只會越來越嚴重。

在香港，倉地本已是不足夠，加上新界東北發展計劃即將上馬，以及未來洪水橋和元朗南發展規劃，政府將會大規模收地，令本已供不應求的倉地市場情況更趨嚴重。根據元朗南發展區最新規劃方案，元朗南可發展的183公頃面積，近六成屬「棕地」，包括已荒廢農地或用作露天倉貯(Open Storage)，並透露政府需要收回「絕大部分」棕地作發展，而現時元朗南的棕地集中於公庵路、山廈村等一帶，主要用作露天擺放重型機械、貨櫃場、物流倉貯等，佔地超過110公頃面積，而發展局表示只會預留約12公頃土地用作露天倉貯及工場用途，表示即只是元朗南，未來數年內將會損失超過100公頃的露天倉貯面積，佔目前市場總供應的非常重大比例，還未計算更大規模的新界東北發展計劃，涉及的發展面積達700公頃，其中古洞北、粉嶺北以及坪輋的倉地將會面臨被收回。筆者估計數年內被趕走及收回的倉地或倉庫涉及近1000個。土地業主當然高興，政府提出的收地價錢是天價，新界東北極荒蕪的農地的回收價都已接近2000/呎，元朗南近公庵路的大量倉地會是何價？業主當然高興，卻苦了本地物流業界的經營者，部份業界用家得悉倉租約到期後不會續租，已紛紛在市場尋找倉地，惟市場供應已極少，一年來持續上升的租金已反映市場情況。

更可笑的是，政府的解決方法竟然是採用多層工廈方式安置倉地的經營者，要知道部分涉及重型機械的業界根本難以「上樓」，而他們才是真正的用家。這證明政府當局對實際市場的認知是何等的貧乏。對香港人來說，這是何等的無奈？

擁有地產霸權優勢的大地產商早已囤地，亦有不少財力雄厚的市場投機者在發展規劃大綱公佈後大量掃入相關土地，購入後連租也懶得出租，荒廢坐著等升值。像筆者基於市場供應和需求、考慮市場真正需要而著實投資發展的投資者或投資團體屬極少數。因此，最近有些得悉最新政府規劃藍圖知道自己所投機購入的倉地不納入規劃範圍便急急求售，對筆者來說正好是一個市場機會，筆者始終喜歡「主動增值」的項目投資。投機者關注的只是規劃為資產帶來多少的價格升幅，而非規劃令市場的供求帶來什麼影響。

雖然筆者都只是一個生意人，更談不上貢獻社會等清高的考慮，但始終對於投機的事情沒太大興趣，經營項目中所能學到的知識和經驗、賺到的人脈、得到的成功感，比金錢回報來得更寶貴。

希望各位在本篇文章中也能得到一些投資新界地的基本概念。

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「REIT+Bond」的現金流再投資操作

有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主，之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主，一般不長於3年(部份有5年)，會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資，增加回報率。REITs一般不做槓桿，利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢，可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer)，並作為滿足臨時現金需要的「提款機」，提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起，使每月均會收到債券利息，以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少，筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合，如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等。

筆者本身是一個具有高度投資紀律的人，知足，不貪圖爆炸性的股價收益(有自知之名，知道自己無炒股賺錢的天賦及時間)，只注種現金流及長遠的財富累積，相信「有數得計」的投資才能有效利用複息的威力(Power of Compound)累積財富。

筆者堅持以上投資策略多年，由筆者畢業後初出茅廬踏足社會工作開始，多年來行之有效，一開始時個餅雖然不大，但只要心態及策略方向正確，有計劃下堅持，要做大個餅不難。目前整個「REIT + Bond」組合市值翻了很多倍，而最重要是組合能續產生穩定的現金流。「REIT + Bond」資產配置的現金流再投資操作使REITs的持倉比例越來越高，亦即是槓桿緩衝的Cushion越來越厚，使組合越來越穩健，加上近月債券及REITs價格大幅升值，組合槓桿(Portfolio Leverage)已變得越來越低。

早前投資機會成本概念 一文曾解釋過，買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的，當債券價格上升，Market YTM下降 (不是Historical YTM)，繼續持有的機會成本就會上升。由於債券有到期日，臨近到期日債券價格會回歸Par (100)，因而沒有長期收益增長的優勢，這點與投資REITs和決定是否繼續持有的策略有重大分別，這是為何筆者會選擇以債券組合作槓桿投資收取高息，再用定期收取的債息re-invest REITs，作為長遠資本增值、財富累積的基石。

在近月債券及REITs的升浪中，筆者選擇減持債券take profit獲利，而REITs一股不賣正正就是上述原因。由剛出來工作直到到現在，筆者從未沽出過一股REITs組合內的持倉，無論REITs價格升得多高，只要基本面沒變，派息的背後有盈利支持(可參考高息股 派息與盈利同步的重要性 )，筆者從來不理會其價格，無論升得多高跌得多低殘，筆者依然定期一股一股的增加持倉。直至目前為止，REITs組合的表現從沒有令筆者失望過，這裡指的不是股價，而是實實在在的盈利增長及派息。

基於市況的轉變，筆者「REIT + Bond」組合的比例及操作模式也作出了相應的調整。沽出債券所獲得的資金大部份已用於買入某優質REITs，目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高，本年內不排除可能會進一減持債券的比例。因此，REITs價格的上升只會增加筆者再投資的成本，除非找到其他更好的、更值得投資的機會，否則這將會是現金流再投資操作的障礙。投資策略最重要是考慮投資組合收益的可持續性，而投資旅程從來都是長達數十年的旅程。心態、計劃、策略、執行，是最重要的因素，缺一不可。

投資，沒有永遠必勝的方程式及策略，投資心態及紀律性才是致勝關鍵。面對不同的市況，任何的投資策略都需要不時靈活微調，一成不變的投資方式不可能永遠長勝。

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解構REITs的財務特性 - 負債及流動性篇

綜合上一篇有關某新加坡REITs的文章的留言，有部份讀者認為該REITs負債處於高水平，投資該REITs等同買按揭去付息，而該REITs亦在借錢套息(意即利用貸款購入物業收租，賺取租金回報及利息成本之差)，從而推論該REITs是「息口敏感股份」，假若美國加息，市場利率調升，該REITs便會有很大的股價下調壓力。筆者認為此為一個很值得大家去討論的topic，亦可藉此令大家加深分析公司負債水平的認知，故特意開新文章與大家討論一下。

該新加坡REITs的負債比率 (Debt Ratio)為40%。首先，何謂負債比率？負債比率即是總負債/總資產的百份比，即負債比率越高，負債水平亦相對越高。負債亦包括流動負債(Current Liability)及非流動負債(Non-current Liability); 資產亦包括流動資產(Current Asset)及非流動資產(Non-current Asset)，因此當要分析公司的流動性 (Liquidity)時不能只看負債比率，亦同時要看流動比率(Current Ratio)及速動比率(Quick Ratio)，比率數字屬高或低亦需視乎不同的行業。流動比率是流動資產/流動負債，因此流動比率越高，公司的資產流動性越高。如果公司的資產主要是非流動資產，但負債主要是流動負債就需要留意公司是否存在短錢長用的問題，當流動負債到期時 (1年內到期)，流動資產是否足夠償債，如不充足，公司是否有能力作再融資，使之成為長期負債，又或公司所持固定資產是否能夠變現成為流動資產以應付短期債務。如公司有以上的問題，就代表該公司可能存在債務及流動性的問題。

有些非專業投資者經常問一個問題，以上一篇文章提及的新加坡REITs為例，該REITs持有現金水不高，流動性會出現問題嗎？

筆者的回覆是，REITs持有大量投資收租物業，一般不會大量持有現金，因為一隻房託基金如果大量持有現金，問題已經不是流動性好與不好的問題，而是一種浪費。對投資者來說，如果REITs持有大量現金，那倒不如投資者自己存入銀行收息算了，為何要投資該REITs，還要付基金管理費用，不是很傻嗎？一隻大量持現金、流動性「十分好」的REITs代表它沒有做好資產配置，是流動性泛濫，那該REITs還有投資價值嗎？

回看該新加坡REITs，根據其截至2016年6月30日的財務報表，公司資產集中於物業投資資產(S$58億)，而公司負債亦主要集中於非流動負債 (S$21.69億); 流動資產方面，公司手持現金僅S$1.42億，短期銀行負債S$3.61億，流動比率只有0.32左右，以一般企業來說是極低水平，然而，這是否代表它的流動性嚴重不足？

答案當然不是。單純以流動比率的高與低去評估一家公司的流動性是低手的做法，流動比率只是一個參考值，要評估一家公司的流動性尚要看其行業的特性及其他因素。房託基金的特性是持有大量定期產生現金流的物業，物業視為非流動資產，而房託基金一般持有現金不多，同時公司如果有流動負債，看似是短錢長用，流動性不足。然而，要知道房託基金更重要的特性是其極高的融資及再融資能力(Refinancing Capability)。房託基金持有的投資性物業雖然會計上是非流動資產，但房託基金已經將其證券化(Securitization)，集資及融資能力是一般企業不能比擬。以該新加坡REITs為例，該REITs即將於2017年3月到期的貸款是一筆無抵押貸款(Unsecured Loan)，事實上該REITs目前所有的貸款均為無抵押貸款，該REITs持有眾多優質物業，每月現金流強勁，銀行是非常願意向其提供續期貸款。此外，該REITs已於本年4月份發行了等值港幣6億元的7年期債券，輕鬆地以極低資金成本對該筆短期貸款作再融資。

「At 31 March 2016, MGCCT Group had net current liabilities of S$425.7 million which is mainly due to borrowings maturing in March 2017. As part of the Group’s refinancing strategy, these borrowings will be refinanced with bonds or bank debt prior to maturity. In accordance with the refinancing strategy, on 12 April 2016, MGCCT announced the issuance of a HKD 600 million, 7 year bond which was utilised to refinance part of the existing expiring debt and further extend MGCCT’s debt maturity.」From 2015 full year annual report.

再者，作為上市的房託基金，它尚有很多其他二級資本市場的途徑融資。有如此高的低成本融資能力，為何尚要持有大量現金儲備？是沒有投資渠道，還是沒有做好資產配置？

根據上一篇文章各位讀者的留言，有些投資者認為該REITs的負債比率高，是「息口敏感股」。筆者認為各位認為息口會嚴重增加該REITs借貸成本負擔的讀者，如果他們連40% debt ratio都認為高負債，是「買按揭」、「低息套資產租金收入」，從而推論成「息口敏感股」。筆者想他們更不會明白何謂Fixed Debt (80%)，如何以利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。至於餘下20%的非固定利率貸款所帶來的影響，Annual Report已清楚說明，是否叫多筆者不評論，每個投資者可接受風險程度不一樣。請自行分析。

「Derivative financial instruments represent the fair value as at year end of the (i) currency forwards to swap HKD and RMB to SGD; (ii) interest rate swaps to swap floating interest payments into fixed; and (iii) cross currency interest rate swaps to swap SGD fixed interest rate and USD floating interest rate to HKD fixed interest rate.」From 2015 full year annual report.

何謂利率掉期

筆者可以在此簡單對大家解釋下基金如何利用利率掉期(IRS)對沖利率上升風險。假設基金的loan rate是Libor+1.5%，由於Libor是浮動，如果市場加息，Libor會上升，借貸成本就會上升，但spread是1.5%不變的，變的只是libor。為對沖libor上升風險，基金會買入利率掉期，根據IRS協議，基金會定期以fixed rate去換取floating rate。基金所收取的floating rate 就會用以支付銀行貸款的floating-rate loan。因此，對基金而言，無論市場加息與否，基金實際只需要支付一個Fixed rate(固定利率)，因此可以說是期內完全沒有利率風險。

後記

對投資者來說，基本財務知識十分重要。投資前需要對公司的基本情況作出了解，最好能作出基本的財務分析。財務分析亦並非千遍一律，要視乎不同行業，不同公司的特性、因素作出相應的分析才有意義。像輸入了方程式的機械人一樣作出千遍一律分析的分析員，它們本身就不是投資者，只是「財演」一名。

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新加坡REITs的真面目 - 老友分析報告 (樓明)

筆者在本Blog (如對沖投資外幣REIT的錯幣風險一文) 中提及有一隻新加坡 REIT，其主要資產在香港，收入70%來自一優質商業物業，位處九龍最䌓忙的交通交匯處。筆者及「老友們」都非常看好該REITs，主要看好其資產質素、經營管理能力、商場的地區性定位、是否有「不能複製」的地利因素、DPU增長率等等。對於一只REITs是否值得投資，以上種種因素都不能忽視。筆者一直不願意公開該REITs的名字不是筆者吝嗇，而是希望讀者們最起碼可以自行上網找找，做做功課，先了解一下公司管理及旗下資產質素，切勿盲目跟風入市。投資前要停一停，想一想，清楚自己在投資什麼是十分重要，這才是價值投資的最基本要求。

筆者及「老友們」可以利用私銀平台買入當然相得益樟，但對於手上未有私銀平台的大眾投資者，仍然可透過市場上某些證券行投資。上星期筆者出了一篇「散戶買REITs 的累積財富策略」，文中提到某證券行提供「分期投資計劃」，為了清楚了解其操作及細節，筆者已申請該計劃，親身了解其操作流程。該篇文章出街後得到很多讀者的回覆，知道很多讀者都有興趣了解證券行資料及申請該計劃，筆者恐防一些沒有經驗的投資者誤墜「陷阱」，「陷阱」不是指該計劃本身，而是指投資者的心態，因此筆者在上篇的最後部份加插了一段後記，在此筆者亦厭其煩再次提醒大家投資前要留意的地方。

「讀者要留意，雖然融資率高達70%，但由於供款期最長只有兩年，每月需供本息，有現金流mismatch的問題。因此，筆者要再三提示各位讀者/投資者，利用該計劃投資前，應先衡量自己本身的能力，如能力只足夠購買1萬股，就應該只買一萬股，切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時，投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs，而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資，各位讀者要留意。」

最後，相信大部份有上網搜尋過的讀者朋友都應該估到該REITs及資產是什麼，如果各位投資者真的對該REITs有興趣，可到「老友」之一 - 樓明剛準備的一篇分析文章「房託分析：楓樹大中華商業房託基金」，投資前先行了解該REITs所持的資產質素、經營及租賃情況以及其租賃增長的潛力，做個精明的投資者。

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散戶買REITs 的累積財富策略

很多炒賣過股票的散戶投資者，若干年後都會發現到頭來一場空，中間有嬴有輸，最後輸錢的佔大多數，打個平手的已算是「執身彩」，但卻免不了輸掉時間，輸掉資金用於其他投資可能帶來的其他潛在收益(機會成本)。這些例子屢見不鮮，而這個結果與賭場賭客的遭遇也甚為相似，往往他們都曾經有過嬴錢的經驗，以致他們始終不願離場，最後輸掉本金。開始時越是羸得多就越是風險，因為只有「羸得多」才會令他們深信這種方式才是王道，或者相信只有自己才有嬴錢的運氣。

以上這種經驗，相信很多人都會有，過程中會慢慢汲取到教訓，因為只有從輸錢中，才會真正領悟到以這種方式炒賣股票所賺的錢不能長久，而投資旅程長達數十年，是一個人生項目。今天炒賣賺到了十萬元，不少人會覺得很多，但你能確保明天及未來數十年都能持續嗎？炒賣一只股票所賺到的金錢是否足以令你日後生活無憂？如果自信可以的話，那閣下必定天生有炒股的敏銳觸覺，但買買賣賣所付出的時間也是成本，是勞力換取回來的收入，仍然未能做到真正的「自由」。

筆者以往曾多次強調，投資是有門檻的，考慮到散戶因素，投資門檻越高的投資物所帶來的回報風險比越高，能跨過高門檻的投資者的穩健而又高回報的投資選擇亦越多。隨著全世界低利率/負利率，海量QE (繼日本近日再度加大量寬，英國昨天宣佈再減息0.25%，同時加碼QE)，大家仍然相信美國會加息？今時今日，「投資門檻」已越來越高，金管局進一步收緊，限制某些投資產品只供專業投資者(PI)投資，包括大部份較為吸引的債券。投資物業的按揭亦收緊到一個十分「安全」的水平。在低息環境，不穩的宏觀經濟大環境下，基金都頻頻換馬，將資金泊入穩健高收益的REITs及債券，使兩者的價格近日急升至歷史高位，投資者無法不對Yield的要求降低。散戶投資者的資金究竟何去何從？

對於有私銀平台同時一直有REITs+Bonds或其他固定收益資產配置的投資者可謂極有利，在長期的低息環境下，以極低的利率投資穩健高收益的投資產品，進可攻退可守，同時不失流動性，現金流能有效以高速不斷累積，日子越長效果越明顯。對於大部份暫時未能進入私銀平台門檻的大眾投資者而言，選擇雖不多，但如果仍然每日炒賣，只會浪費光陰，心態決定命運，應及早回頭，學懂何謂真正的價值投資，學懂「財富累積」的投資理念才是唯一捷徑。

近日收到不少讀者來郵，當中不少讀者流動資產未能達到開設私銀帳戶的要求，但如果想趁

大局未定有心做好資產配置的人而言，也不是完全沒有機會。筆者在對沖投資外幣REIT的錯幣風險 一文中提到有一隻新加坡 REIT，其主要資產在香港，收入70%來自一優質商業物業，位處九龍最䌓忙的交通交匯處。投資該REITs主要是看中其資產的質素及未來之租金增長，對於沒有PB平台而又想投資該REITs，其實亦可透過某證券行做「分期投資計劃」。由於該REITs資產優質穩健，價格波幅不大，通過「分期投資計劃」最高可做70%的融資，分12或24個月分期，融資利率低至1.88%，交易還免經紀佣金。

由於該REITs是新加坡REITs，借新加坡紙投資是最佳對沖匯率波動的方法 (詳見對沖投資外幣REIT的錯幣風險 一文)。對於小散戶而言，在資產累積的初期，這個種分期投資其實也是一個非常好的資產累積方式，每年收得的REITs回報(以目前7%計，未計每年增長)足以支付利息成本有餘，只要持之以恆，有穩定收入，一般小散戶由開始投資到取得私銀平台，再達至財務自由，八至十年內完成目標一點也不難。問題在於你有沒有這個恆心。

後記  (請各位讀者留意)

為了清楚了解其操作及細節，筆者已申請該計劃，親身了解後再與各位分享交流。目前筆者申請的terms 為1.88%，2年期，一次性手續費0.5%（可把這個算進年化利率計算較為清晰)。

讀者要留意，雖然融資率高達70%，但由於供款期最長只有兩年，每月需供本息，有現金流mismatch的問題。因此，筆者要再三提示各位讀者/投資者，利用該計劃投資前，應先衡量自己本身的能力，如能力只足夠購買1萬股，就應該只買一萬股，切勿因為有LTV而倍大總投資金額。利用該計劃投資時，投資者應該以「分期付款」的心態去投資REITs，而非「以小搏大」、「做大槓桿」去增加總投資額的心態去投資。只有真正PB戶口才有條件做槓桿式投資，各位讀者要留意。

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讀者信箱: 如何加強「輕資產」模式的進攻防力？

STARMAN 你好,

拜讀閣下網誌已久, 因常常不在香港沒有電腦用, 有些事情想請教

本人兩夫婦均33歲, 無小朋友, 但雙方父母健在. 背景如下:

(以下全為港元單位)

1. 本人收入穩定月入9萬左右, 太太較飄忽, 用入約6萬. 

2. 租住房屋約18K, 無其他物業, 無任何樓按.

3. 物業在外地, 價值不高, 現已決定回港定居, 留給親友住, 不套現亦不加按.

4. 二人四長輩開支約五萬元

5. 現金約二百萬

6. 持有數隻恒指成份股, 一共九百多至一千萬元. 部份還在蝕錢中.

7. 本人因健康問題(已有保險COVER), 五年內或更早會轉工, 人工可能只有一兩萬.

8. 因兩夫婦出身不好, 習慣了慳儉生活, 對生活要求不高, 只求溫飽穩定.

問題有幾個, 希望兄台能指點迷津

1. 這樣資產能進入PB嗎?

2. 能私下EMAIL 介紹一些PB給我嗎? 苦無門路呢

3. 若用現金買直債及利用槓桿, 股票資產是否也能視作BUFFER?

4. 二百萬現金及利用槓桿, 能產出多少現金流? 若買入幾隻不同月份派息的, 便可以用作維持生活呢

5. 股票部份是否不理會更好? 它一共能提供4%股息, 約44萬.

6. 若現在數年, 用股息及債息所得現金買入工廈, 會否太慢?

7. 因本人健康問題, 希望能解決太太對未來的憂慮, 男人最痛, 莫過於此. 希望 STARMAN 能拔刀相助.

謝謝解答, 祝業務蒸蒸日上.

我不介意個案能成為BLOG文之一, 希望更多人受惠於閣下指導.


Starman 回覆:

儲了一大堆讀者電郵，一直未有時間逐一回覆，在此先向各位說聲不好意思，筆者唯有將較
具代表性的個案在blog中回覆，好讓財務情況相近或所面對的問題相近的讀者們能夠作為參考，希望能夠對各位讀者有所幫助。

本案讀者屬相對高收入的年輕夫婦，二人合共的家庭月入約15萬元(太太收入較不穩定)，所持資產以流動資產為主，不計海外給親友自用的物業，沒有任何物業資產(俗稱磚頭)及相關負債，以企業金融(Corporate Finance)術語形容，是「輕資產」格局，意味著組合具有較高的短期流動性。讀者夫婦二人的資產主要集中於現金(200萬)及股票(近1000萬)，即總流動資產合共1200萬。

根據讀者提供的資料，股票每年產生的股息收入為44萬，即年回報率約4%左右，不計資產價格的升跌。平均每月股息收入3.7萬，加上讀者夫婦二人每月的主動收入15萬，每月現金流入約19萬。假設讀者每月開支為10萬(已計及4大長老開支、租金支出及日常生活開支等)，讀者每月的淨現金流入約為9萬元。以讀者的年紀來說算是很不錯，但由於讀者健康問題，需要及早計為家庭作出計劃，未雨綢繆，人生已開始踏入第二個十年，雖然讀者現持有的資產不少，惟如果資產配置出現問題，分分鐘會出現「羸在起跑線，輸在終點的情況」。33歲，作為人生規劃的第二個十年，整體資產配置的決定是未來成功與否的關鍵。

讀者所持的股票具體不詳，但讀者表示為數隻恆指成份股，意味著組合相當集中。長遠而言，持有股票相等於為該企業的股東，雖然沒有企業管理的決策權，但投資者可以選擇持有還是沽出，或是選擇不同的股票。買股票是需要做功課的，對於長線持有的股票更需要做足功課，花無百日紅，今天企業前景很好不代表明天也一樣，當企業的基本面有所轉變時，投資者便需要作出去留的決定。

以往，筆者會建議投資者要投資磚頭，在不停量寬的世代，持有銀紙時極度愚蠢的行為。然而，香港現時辣招纏身，租金回報低，投資角度而言，住宅已不值得投資。因此，對於讀者現時的「輕資產」模式，筆者也認為也是進可攻退可守的格局。相比起投資實磚，筆者更傾向投資REITs (房地產信託基金)，其好處有如持有實磚一樣，但免卻了很多的麻煩，但比實磚具有更高的流動性。讀者沒有持有物業，更應該投資REITs以對沖銀紙對資產貶值的風險。儘管如此，筆者認為擁有一層自住樓是必須的，因為只有樓宇按揭，才可以有長達30年的貸款，徹底讓時間成為你最好的朋友。

回應讀者的問題，股票是計入流動資產的，以讀者目前的資產情況而言，已有條件申請一個私人銀行(PB)帳戶。私人銀行帳戶的好處是能將讀者的「輕資產」模式的優勢發輝得淋漓盡致，是加強版的「輕資產」模式。具體操作，讀者可以將股票資產轉倉入PB帳戶，由於讀者的股票主要為成份股，其倉值應該有50%左右。因此，讀者不需要沽售手上股票的情況下，以約1.3%的融資成本運用穩健資產的倉值投資REITs，購入的REITs由於其價格波動性較低，其收入來源為旗下資產的租金收入，因此REITs一般亦有50-60%的倉值。但是，基於成份股已做槓桿，REITs應留一半以上的倉值作為價格波動的buffer較為穩健。讀者本身已有2M現金，加上5M左右的槓桿操作，可投資總金額為7M。加上使用REITs本身的10-20%的倉值，總投資額可提升至10M，以8%年回報計算，全年可收得約80萬元股息，減去融資成本65000，淨收入73.5萬。加上成份股本身的44萬股息，全年可收得117.5萬被動收入，每月被動收入約10萬，是否達到財務自由則要視乎生活水準所需，但對家庭來說已有一定的保障，減輕不少的壓力。以此「輕資產」模式所產生的現金流，又有REITs對沖資產升值風險，又何愁做無殼蝸牛？

目前金管局對私銀戶口的門檻要求越來越嚴格，同時對債券投資的要求已有所提高，目前普遍吸引的債券已不容許非PI (專業投資者)購買，加上債價已越來越高，一些Perpetual Bond僅有4%-6%，全民瘋搶債。一般市民/散戶可以選擇的投資已越來越少，投資門檻越來越高，在瘋狂量寬的世代下，投資者可以做的是及早攀上這個只會不斷提高的投資門檻，做好不敗的資產配置組合，為將來生活及退休做好最基本的保障，不靠自已，難道期望政府的全民退保或只有2厘的銀色債券？

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