讀者信箱: 年輕高薪90後30歲前完成財務自由？

Starman 兄您好，

 

我是一名90後，有幸在本月初讀到您的文章，一口氣連續數天把您大部份的文章都讀完。我本身很認同穩定現金流入和被動收入是很重要，但自己沒有很有系統去執行。讀完您的文章後，我重新審視我的投資組合，有些問題希望能跟您請教。

 

我的組合如下：

 

月入：6萬港元

現金：150萬港元         （90萬港元由物業轉按所得）

股票：100萬港元         （一半是收息股）

美債：10萬美元           （年收息10萬港元）

人民幣：40萬元           （年收息2萬港元）

物業：1000萬港元              （尚欠銀行450萬港元，租金收入2萬港元，月供1.5萬港元）

 

負債：450萬港元

租金支出：1.5萬港元

每月淨現金流入：6萬港元

每月儲蓄：4萬港元

 

我的想法是將一半股票逐步轉至收息股，如#1382，#405。雖然內銀股的週息率很吸引，但我對中國經濟不大樂觀，內銀壞賬情況被低估，之後股價及派息有可能會更低，所以沒有考慮內銀。

 

我有些債券問題想請教：

1.)   我曾買過幾隻債券，如人和，花樣年。但現在的債券，有些就是價格太高，令息率降低，有些就是年期太長。想請問您覺得那些債券較值得投資？

2.)   以我的資產，是否能在凡私人銀行開戶？亦想請問您那些私人銀行條件較好？

3.)   最後亦想請教您對我的投資策略有那些建議和看法？

 

祝生意蒸蒸日上！

謝謝！

 

讀者LAU

Starman 回覆:

看到讀者Lau的電郵，筆者都不禁有衝動回覆一下，惟有打打尖。本blog內容主要以高門檻投資為主，因此一般以中產以上或相對高淨值的讀者為主，年齡介乎3x - 5x 歲為主。有時間筆者希望做一個正式的統計。而本次者信箱的主人翁是一名90後，年齡應該大約25-26歲內，以此年紀月入6萬，擁約930萬淨資產，雖然其中550萬淨資產來自物業，但即使扣除物業資產，仍然有380萬流動淨資產，真的可以說是羸在起跑線。姑勿論上述收租物業是否屬於讀者本人，以此年紀月入6萬雖然已很不錯，惟亦不足為奇，但有該收入而能堅持月儲4萬 (即相當於收入的2/3)的90後，其中租金開支(扣除租金收入及供樓後的現金淨流出)已佔1萬，即月花僅1萬，可見讀者日常消費常當節制，先苦後甜的理財方式，這點確實值得時下的年青人學習。

先組織一下讀者Lau的資產狀況，讀者Lau的總資產為1380萬，其中主要為固定資產(收租物業) - 市值1000萬，流動資產為380萬。現金流方面，讀者月入6萬，月收租2萬，其他月收入約1萬，總現金流入9萬/月; 月支出包括供樓、租金支出等為3萬，每月淨現金流入6萬，月儲4萬，財務狀況相當健康。值得欣賞的是讀者能以租養租，加按套現投資，但要注意的是加按的資金需要每月還本付息，對現金流的消耗較大，因宜選擇現金流良好而穩定的投資物，盡量減低每月現金流錯配的情況。

以讀者的流動資產約380萬計，其中現金200萬(包括人民幣50萬)，股票100萬，筆者本人較傾向將多於一半的股票轉做REITs，對於希望買樓收租的投資者來說，在充滿辣招的年代，買賣樓宇的交易費用太高，加上企業本身有借貸，等如已幫投資者融資買樓收租，猶如證券化收租，因此買REITs的效果比買樓要好，亦免卻了收租之煩惱。

餘下資金可考慮買入一條20萬美元直債。要留意的是讀者有部份資金為加按所得，加按的資金需要每月還本付息，要注意減低現金流錯配的問題。要緩解此問題，可盡量選擇不同派息日的定期收益工具。舉例，讀者portfolio 內有2-3隻REITs，一條直債， 每半年派息一次，如果4種投資物的派息日皆不同，一年會派8次息，平均每一個多月就派息一次，相等於定期出糧。

對於讀者的第二個問題，以讀者380萬流動資產計，暫時仍未達私銀的開戶要求，但以讀者的收入及現金流表現，假設平均每年儲蓄70萬，數年後便可上私銀，屆時可能亦不足30歲，距離財務自由只一步之遙。千萬別心急，成功從來沒有捷徑，讀者擁有最值錢的資產是「年輕」。

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讀者信箱: 中產打工仔動盪市場下的資產配置 (現金流理論篇)

Hi starman 你好，

本人 38 歲月入約 80k, 月可儲約 40k，太太照顧小朋友，資產如下

1. 自住樓，市值約 4.8M (加按後 mortgage 2.8M)

2. 四個新界車位，市值約 2.8M (沒有負債，已升了不小，預期仍有小量增長空間)

3. 1M 股票，証券行朋友 agent 處理 （表現一般，不差但也不可算好, 所以想考慮其他投資項目）

4. Cash 1M

車位一個自用，三個收租約 5k/month (已扣除雜費)。目標當然是想達到財務自由。主要問題如下：

1. 2M 流動資產 （cash + stock）想看你有沒有什麼 advice. 有在考慮買工廈收租或買直債 

（但沒有 PB 資格和沒有買直債經驗，是否到証券行買？）。

2. 車位應否做按揭提高 cash flow 再投資？

3. 主要問題其實是想看看若是你會怎樣分配現資產

Jeff

Starman 回覆:

由於近月太繁忙，這段時間一直收到很多讀者的來郵詢問，惟不能抽空回覆，目前已累積了不少未覆電郵，筆者會盡量抽空遂一回覆。

讀者現年38歲，從年齡段來說，讀者應該正值職場上的高峰增長期，即已晉升至一定的職級(一般為中級管理層)，有機會再上一層樓的搏殺時期，再過一段時間，即使想再搏亦未必有得搏，打工仔就是這樣，必須要面對工作以外的職場政治生態，當然不同公司的政治環境不盡一樣，但在香港社會，作為一名打工仔，亦難免需要面對此等跟生產力無關的事情，但搞不好的話想要再上一層樓就難過登天，因此對於只依靠單一收入而又有家庭負擔的打工仔來說，工作壓力可想而知。兩難情況繼而出現 - 究竟在這「搏扎」的搏殺期應該投入多點時間工作，還是應該投入多點時間在家庭，珍惜與太太、小朋友相處的時間？實在難以取捨。

筆者作為過來人，深明此難以取捨的情況，但人生不應只有工作，收入亦不應只來自工作，因而需要明白收入(現金流)及資產配置的重要性。工作收入(工資)是固定的，每月皆有，是現金流；已收回來的收入(工資) 是已收之物，是資產，資產如何配置，是學問。普遍香港人最常見的問題是收入來源過於單一。對筆者或一般普通人來說，現金流才是最重要之物，而資產有兩個作用，一是資本增值 (老一輩人常稱為「保值」)，二是產生一連串的現金流(a stream of cash flow)。對於一般非專家的普通人，前者不應過份預期，因大部份普通人認為會令資產資本增值的因素一般已經在價格反映(Price-in)，因此作為普通打工仔，有正職，又不是專業投資者，時間不多，更不應對這類筆者稱之為"adnormal return" 有過份暇想，而應針對筆者一向經常強調所謂「有數得計」的投資下功夫。所謂「有數得計」即是會定期產生現金流的資產，這類資產值得去累積，使自己的收入來源更廣。以勞力收入作為前鋒，再將勞力收入的儲蓄投資有定期現金流的資產，累積一段時間，直至非勞力收入(被動收入)比勞力收入(主動收入)更多，財務自由指日可待。這是為何筆者一再強調現金流和資產概念的重要。

說回讀者個案，讀者所持為自住樓，無論市場如何，只宜加按不宜出售。筆者去年已經說過，資產如過份集中於住宅的應該套現部份，即假設持有三個以上的物業，應盡可能減持一個，增加流動性，再分散投資其他現金流資產，因住宅的回報率已相當低，資本增值空間短時間內已見頂。對於只持有兩至三個物業的，應把握機會盡量加按套現，如加按金額少於50萬不未能加按，應考慮轉按其他銀行，不要以為轉按很煩，又涉及律師費等，其實銀行的現金回贈及其他回贈已足以抵銷。所以第一步是要將第業套現。住宅物業估值預計會進一步下調，要把握機會。

車位方面可持有，惟可考慮向銀行打包加按套現，2.8M市值，以5成按值計算，可套1.4M，連同1M 現金，即合共有2.4M。至於股票，垣白說，很多股票是非常便宜，特別中行、建行等內銀，中資金融股如平保等，可謂平到飛起。但筆者相信近期股市會非常波動，港匯被拋售，而香港銀行體系結餘沒有明顯減少，明顯非走資情況，筆者不排除有外資大鱷做空股匯市場，太多不明朗因素情況下，筆者仍然偏向現金流投資。

以2M左右的現金，投資選擇不會太多，若是筆者，會考慮買入一手20萬美元的直債，回報率8-12%不等，視乎發行公司風險。或考慮買入地點較好的市區工廈單位收租。其餘數十萬可考慮買入領展、越秀房托的REITs，筆者亦認為建行現價4.5左右，價錢開始變得吸引，周息率達8%，亦可考慮。以8%回報計算，240萬本金，每年收192,000，平均每月被動收入收16,000，比起搏升值的投資穩健而有數得計。

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東方財經訪問 - 如何建立財富的"智富法則"

早陣子，正籍筆者最忙的日子，東方財經記者Carol來電，說她正在撰寫一篇年青人智富法則的文章，希望筆者分享一下年青人應注意的理財看法。自問不是理財專家，但身為年青人(應該勉強都尚算係...)，也希望與大家分享一下理財看法。

記者綜合了十大致富法則，讓筆者評價最重要的3項。對一般沒有家底的年青人來說，最基本當然是肯捱肯做，即文中第五點「天道酬勤 肯捱肯。」不少年青人畢業後初踏足社會找工作最著眼於薪酬福利，最好就是薪高糧準、假期多，而事實上你揀工時，工亦揀你，作為大學畢業生，即使同學讀書成績再好，在職場上也是白紙一張，實戰工作經驗欠奉，不能一上任就能上手，為公司作出實質貢獻。而作為僱主，聘請新畢業生其實算是一種投資，老闆需要安排人員培訓，而新入職員工在培訓期(一般為兩至三個月)內未有生產力，所以客觀來說，公司投放在畢業生上的資源是不少的，如果畢業生學滿師後離職，公司是賠大本。因此，剛畢業的年青人應視公司為學校，應著眼於公司能給予你甚麼機會，而不是名義上的薪酬福利，對畢業生來說每樣工作都是學習機會，工作越繁重，機會越多，不要斤斤計較，OT無錢收可當「交學費」。初入職場屬投資期，投資在自己身上，累積工作經驗、建立人際網絡最為重要，切忌怕蝕底。

如能做好上述一點，不出數年，升職加薪是必然的事，否則該公司應該不太珍惜你的價值，留下也沒意義，應該著手去找新工作，但從工作中學習到的經驗是無價的。升職加薪後就到第二階段，回到文中第一點「儲錢投資 滾大本金」。工作數年，假設人工2.5萬-3萬，每月能儲蓄1.5萬 (筆者不認為離地)，一年能儲蓄18萬 (還未計雙糧及花紅)，努力儲蓄2年就能有36萬，已足夠作小額投資。在資金氾濫的年代，持有現金成本高，定期儲蓄只會讓通脈蠶食購買力，故應作穩健而有數得計的投資，避免炒賣細價股。事實上，買入穩健的房託基金(REITs)或價值投資股份，每年5-6%回報不難做到，不要小看複息的力量，不少著名投資者都是利用複息效應致富。如此一來，三十歲前累積第一個100萬不是難事，如按步就班，機乎大部份人都可達到。

賺取第二個一百萬比賺取第一個100萬容易，而且快得多，這是一般人所忽略的，而關鍵在於你的目標是100萬變成200萬還是1000萬甚至更多。完成首個100萬後，為何有些人最終能滾出1000萬以上的財富，有些人卻只能多賺100百萬？關鍵在於你的收入來源是否過於單一。要從賺取第一個100萬到致富，下一步就是增加自己的收入來源，即是除靠打工所賺取的工資外的被動收入，而且被動收入的來源宜分散。若收入來源單一，財富易受經濟環境影響，以做銷售員為例，零售市道轉差，或要減薪或裁員，所以打工仔應作多類型投資，增加不同的被動收入來源，累積「被動收入儲蓄」從而累積財富，這亦是筆者認為最重要的「現金流管理」。

還有一點，亦是大部份人都會忽略的一點，大部份人的理財策略一成不變，但昨天成功的策略不等如明天也會成功。除著財富的累積，層次不斷的提升，若投資策略未能同步跟上，樽頸很快會出現，這就是所謂的財富極限。投資永遠是講門檻的領域，越高的投資額就有越多的投資選擇，而且回報風險比 (risk-adjusted return)越高，100萬的portfolio跟1000萬portfolio 的投資回報相差非常遠，1億以上的portfolio又是另一個層次。若這3種portfolio皆採取相同的投資策略，財富上要有新突破相信非常困難。

訪問原文:
絲絲講場：醒你十招 30歲致富
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20160121/00202_025.html

30歲就做個有錢人？你都得架！
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160120/bkn-20160120164438797-0120_00842_001.html

工廈項目 - 星‧匯 STAR Paramount (即將推出)

預告一下，繼百美工作坊，Star Capital 在荔枝角的第二個工廈項目正在籌備推售，本次項目的室內設計、用料比以往的工廈項目有所提升，地點更近港鐵站，由荔枝角地鐵站B1出口步距僅2-3分鐘，入場費50萬元起，首批預計於過年前正式公開推售。

筆者非常看好西九龍，特別是荔枝角區工廈，主要原因為該區7-8成以上用家為租客，大部份工廈之業權高度集中，如羅氏、利豐及其他廠老闆家族，這類大業主偏向長線持有收租，一般不願出售，以致市場放盤極少，而租賃市場蓬勃，加上大集團如億京發展近年進駐該區活化工廈，改建發展甲級寫字樓、酒店、商場，使該區工廈供應進一步收縮，使價格非常硬淨，亦沒有發展商進行拆售。除商業原素外，與荃灣、葵涌不同，區內有多個已發展的大型私人屋苑，如四小龍等，此類用家對獨立工作室、儲物室有一定的需求。

該項目屬全層項目，全層7,700呎，共42個單位，提供物業管理，全層提供免費WIFI設施予用戶，是區內首個有此規模的分契拆售項目。項目資料：

Starman 近期的業務發展

隔了一段時間沒有更新本blog，最近收到很多讀者的電郵問及為本blog更新得沒以前般頻繁，有些讀者希望筆者分享一下對近期股市波動的意見，有些讀者希望筆者多分享一下債券投資的文章，有些讀者分望筆者分享工廈投資，有些讀者持有工廈、土地，看與筆者是否合作空間。筆者每次讀到這些電郵都很高興，雖然未必每個電郵都能及時回覆，但真的很慶幸創造了這個平台出來，讓筆者有機會與各位有志之士溝通。很高興最近也開始與部份通過這平台認識的朋友合作投資，這是個不錯的機會。

說實話，筆者最近實在太忙，主要由於數個項目同時上馬，當中包括工廈、農莊、倉地項目，加上新公司近日開張，太多事情需要安排，實在未能抽空寫blog，在此對一直支持本blog的讀者致歉。

其實寫blog最大的好處就是可以記錄低自己的想法與工作/學習的經驗，將自己的想法或從工作中得到的經驗寫下來是十分重要的，即使一個人思路再清浙，當人進入完全投入工作的狀態一段時間，思緒會開始變得雜亂，並會進入了一個死板的模式工作，工作效果最多只能合乎預期，而未能超出預期，而筆者對自己工作的要求是必須經常超出預期，公司的發展才能有新突破。筆者認為記錄自己的想法最佳的方法就是寫blog，做一個「理財筆記」，除了有記錄的功能外，最重要是可以重新整理自己的思緒，讓自己的腦袋reflesh一下，很多時創意、新想法就是這樣出來，此外還可與一眾志向目標相近的讀者分享，因此筆者在此也鼓勵各位在有時間的情況下也可考慮寫寫blog，讓自己的知識、想法在網上世界流動。

至於筆者最近數個星期的最新業務發展，眼見住宅市場開始回軟，特別是租金水平已明顯有所下調，但工商市場的價格和交投並沒有明顯回落的跡象，租金更有向上走的趨勢，只有大碼廠廈單位有約5%的議價空間，大碼廠廈放盤有所增加，對於筆者這類型的小型發展商是一個好機會，因此最近一個多月已連續買入數個位置優質的市區大單位廠廈儲貨。筆者一直看好西九龍區，以往位置優質而價錢吸引的全層廠廈極為罕有，放盤量極少，趁著美國加息市場觀望的機會購入了數個項目，踏入2016年1個份工廈交投明顯增加，市場氣氛稍為回暖，筆者的另一個項目已正部署準備銷售。

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