難得貼地的電視劇

已忘記有多久沒有看過TVB的劇集，前幾天偶然間打開電視，正在播《香港愛情故事》，看了一會便很想繼續看下去。

故事很普通，沒有緊湊的劇情，沒有特別的橋段，也沒有當紅的名星主角，卻有一份寫實的貼地感，故事中的每一幕都是大部份香港人每天正在面對的事情。

拍拖、結婚、買樓、生小朋友，幾乎是每個人的必經階段，在香港要實現以上必經階段，卻是異常的困難，要付出和犧牲的實在太多。

故事中一對情侶，女方想要買樓改善生活，男的想得比較簡單，只想跟女方快樂的過生活。起初，雙方朝著共同目標努力，男方為了達成女方的買樓目標決心轉工，每晚OT到夜深，雙方見面的時間少了。

最後，終於有望一圓上車夢，卻因買到同層凶宅，銀行估價不足而被迫撻訂，損失近50萬訂金和佣金。事後男方覺得為了買樓，需要每晚工作至夜深，與另一半相處時間越來越少，又不敢轉工，受盡辛酸，坦言不想未來30年都一樣。女方認為有這想法是不成熟的表現，反映雙方有著不同的價值觀。

事實上，這兩種不同的價值觀都沒有對與錯，最重要是大家對將來想要的東西有沒有一個共識。

在香港，著實很多問題的起源都是經濟問題。擁有經濟條件，確實可以解決以上大部份的問題。例如，銀行按揭成數不足，如家人有能力，問家人借就可以解決了。如果有個富爸爸，甚至乎首期都不用出，家人買層樓給你，便再沒有經濟壓力，可以做自己想做的工作，生活沒有了壓力，便可計劃其他事情，如生小朋友。如此，生活便非常美滿。

然而，有經濟條件的家庭解決了這些問題，並不代表社會就沒有這些問題。這是為何很多人認為有問題的問題，有些人（例如連八達通都不知如何使用的人）總是認為問題不存在。
香港，是一個典型的資本主義市場，低稅率，低福利，做甚麼都要「食自己」。靠政府？佢叫你供多啲MPF儲多啲錢，咁你老左咪唔怕囉。即係點？即係她不幫倒忙就算你執到。

意思是，香港賺錢容易，但做甚麼都要自己計劃，同時又要面對高生活水準的物價和租金，真係計劃得無咁精明就必然俾人淘汰。

香港，對賺錢叻的人來說是天堂，但賺錢唔叻果啲就叫唔「成功」，唔夠「成熟」？平心而論，這是被資本主義意識形態扭曲了的價值觀。

漸漸地，香港人已忘了為甚麼而生活，生活到底在追求甚麼。賺錢是為了生活，還是生活是為了賺錢？這是作為香港人的我們，需要每天反思的問題。

高官政客們有時間可以看看，有助由外太空回到地面，功德無量。

Cap rate 與資產價值

我經常強調地產類或REITs投資者要清晰地理解現金流理論，原因是現金流就是地產類資產價值的根源。要了解地產類資產包括REITs的現金流理論，先要明白何謂資本化（Capitalization），而資本化的過程就要使用到資本化率（Cap Rate）。

 REITs可以被理解為「長線投資持有型」房地產項目的二級市場，REITs的價格自然也代表了這些資產的整體內在價值，因此要深入了解REITs當前的估值是否合理，就必須要對其底層資產逐個地去計算估值。

REITs底層資產中的持有型物業定價有其自身邏輯，一般來說是租金現金流基於合理Cap Rate的折現。從比較layman的角度表達，REITs的估值當然首先取決於租金收益水平。此外，持有型物業的估價也部分取決於Cap Rate的高低，但需要排除掉無風險利率(risk-free rate，如美國國債息率，一般我們稱為base rate)變化帶來的影響，特定物業類別的Cap Rate的風險溢價實質上也存在一個穩定的合理區間。

Cap Rate本身又可拆分為兩部分：Cap rate = Benchmark rate（無風險收益率）+ Spread component（利差）。借用股票市盈率(P/E ratio)的概念，可以把1/Cap Rate視為物業的P/E multiple。

從較為感性的角度或者更符合房地產市場的語言來解釋，我認為Cap Rate是由「無風險利率」、「地產市場的整體風險溢價」、「個別項目的風險溢價」以及「經營性因素調整」所組成。

香港而言，無風險利率一般以10年美國國債利率為參考；地產整體風險是行業的系統性風險，是該大類資產相比其他資產而言的風險；個別項目風險溢價是該項目所屬區位或者說這個項目天生存在的與同類項目差別而帶來的風險。簡單而言，就是為何我們發現在中環內外商廈資產，甚至乎對比一些另類投資項目(非主流如商場、商廈等資產)的Cap Rate是有顯著差別的；最後是經營性因素調整，這就往往是對運營能力的一種風險溢價，由於商業項目對於運營團隊的要求較為苛刻，所以A公司做不好的資產不代表B公司做不好。

正如新鴻基、新世界與其他一些小型地產商營運的商場資產所應用的cap rate也會有所不同。同樣地，應用在物流地產，嘉里物流營運的倉庫與其他小型3PL所營運的資產cap rate 也會有所不同。簡而言之， A公司與B公司的運營能力的差異會使他們在面對同一個資產時，給出不同的價值判定。

因此，Cap Rate理論上應該比國債利率高，而國債利率的波動也會導致資產的Cap Rate波動和資產價值的變化。2008年金融危機引發各國的貨幣寬鬆政策，使得利率長期偏低，不少市場的Cap Rate也處於歷史低位，進而導致投資資產大幅度被動升值。

但實際上，在某種特殊情況下，Cap Rate 不一定比國債利率高，因為Cap Rate 還會受到其他因素的干擾。因素之一是項目未來的租金增長率。如果一個項目目前的NOI(net operating income)不高，但是未來的租金增長幅度會很大，如有改造提升或地鐵通車等因素，那麼買家是願意付高價來換取未來的租金增長和資產增值空間，這個項目用來估值的Cap Rate就會較低。

反之亦然，如果一個沒有租金增長空間的項目，買家就會用很高的Cap Rate來作估值。如百貨或大賣場整租的項目，租金增長率很低，租約很長，那麼買家就會用很高的Cap Rate進行估值。這也是為何有些好地段的商業項目由於租金低、租約過長而賣不出好價錢。

REITs是地產資本化後的證券化產物，作為REITs投資者有需要深入地了解 REITs背後資產計算價值的 rationale。

有興趣了解更多可閱讀我較早前的文章。