無價的投資經驗 - 大型全密封(連貨台)新型貨倉發展項目

筆者旗下公司Star Capital 本年初首次嘗試買入OS地(Open Storage "露天倉地")，自行發展大型全密封(連貨台)新型貨倉，貨倉建築面積92000呎，分開11個獨立契拆售，該種做法在香港應該是第一個。

經過半年時間的平整及興建，目前貨倉北面已接近完成，興建過程中最困難的是需要克服土地南面的斜坡，由於斜坡需要興建檔土牆，成本不輕，而最重要的是興建時間比預期所需長數個月，以致整個項目的進度比預期有所延誤。檔土牆需經由認可結構工程師簽署，並由城規會審批通過，城規在審批報告中更要求種樹，令工程時間進一步拖延。檔土牆最後建造出來高達15米，相當宏偉。目前，項目已接近完成階段，並已出租了其中20000呎，租金淨回報超過10%，而過程中得到的經驗是無價的。以上種種都是筆者以往在金融世界中永遠無法累積得到的經驗。

筆者興幸自己能尚在年輕、有魄力的時間有機會嘗試到不同的事，當中累積的經驗及成功感實在是非筆墨所能形容。希望這個blog能夠記錄著筆者一步一腳印的投資經歷，讓自己將來有一日能夠回顧細味。

項目介紹
Star Capital本年初於上水近文錦渡關口附近購入了一幅工業用地，總面積92000平方呎，發展新型貨倉，並進行拆售。

該塊工業地本身極具價值，項目位於古洞北新發展區、坪輋新發展區、粉嶺新發展區中間位置，沿文錦渡路前往文錦渡關口車程只需4分鐘，離上水火車站僅2分鐘，距離皇崗口岸約10分鐘、將來蓮塘口岸僅10分鐘車程，項目地點是香港政府來年的發展重點，極具投資價值。

項目總面積約90000呎，拆分成11個獨立分契貨倉。貨倉樓底23-29呎高，是工廈貨倉不能比擬，貨倉同時設4呎高貨台、電捲閘、電趟門、獨立化糞設備、完善水電系統、保安設備、全套消防設備等基礎設施。倉庫由Star Capital旗下物業管理公司管理。

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美聯儲加息啟示錄 - 實際負利率的影響

美國本周即將議息，市場普遍認為美國即將會加息，如果真的加息，是自2006年以來首度上調主要借貸利率。有市場人士認為，在全球一體化，加上目前環球經濟情況不樂觀的情況下，美國加息將牽連甚廣，首先影響的是環球的資金流向。資金流向從來都是從低利率貨幣流向高利率貨幣，目前世界各國具影響力的貨幣，包括日元、歐元、人民幣等全球數大貨幣區都全力實行極寬鬆的貨幣政策，各國央行均不定時突然宣佈調低率，同時又讓其貨幣貶值，動作多多，但方向一致，而關鍵是各國都採取「打游擊」的策略，大家都「不打開口牌」，除了美國。

美國多年來一直採取最傳統的方法，聯儲局往往利用出口術引導市場對利率走勢的預期，加息減息政策方向透明度相當高，市場對美元作為世界貨幣的「錨」信心十足，世界各國都以美元作為大宗商品主要結算貨幣、儲備貨幣，多年來行之有效。但在目前世界貨幣戰的博奕情況下，博奕論(Game Theory)中的Second Move Advantage理論令美元以外的幾個最大貨幣體系都必然地選擇採取「打游擊」策略，突然又宣佈降息，突然又宣佈貨幣貶值，明知美元只能加息，各國都睇著美元來打，而美聯儲不能失信於人前，不能減息只能加息，世界資金流向都湧向美元停泊避險，而港元只能無辜地被犧牲了。

面對這個情況，香港人其實都相當無奈。2008年金融海嘯後，美國數次QE救市，大量資金湧入本港，加上內地海量資金同時湧入，造成了香港近7-8年資金氾濫，銀紙貶值，資產價格暴升的局面，通脹率平均每年維持在4-5%，但銀行存款利率不足0.5%，出現實際負利率(不是名義負利率)。按道理，香港在通脹率相對高的情況下，銀行利率根本不會這樣低，出現這樣的情況，主要因為香港實行聯繫匯率，港元匯率必須跟著美元匯率走，簡單講就是香港根本沒有自主的貨幣政策，美國要QE救市，故意將利率不合理地壓低，若香港不跟隨，更大量的資金會即時湧入香港推高港匯，為維持聯繫匯率，香港也必須跟隨維持超低利率水平。

高通脹，但不合理地低利率，在實際負利率長期持續的情況下，銀紙貶值速度加快，有錢人尚可透過購入各類資產(包括物業、債券及其他投資等)對沖購買力下降的風險，但窮人只能每月出糧存款入銀行坐以待斃，任由通脹饞食本已不多的購買力，貧富懸殊進一步拉闊，社會矛盾加深實屬可以理解。

實際負利率長期持續的情況下，精明的有錢人更可利用已升值的資產，以低息融資套現，再購入其他具現金流的資產，享受資產升值的同時更有正回報現金流。以目前的情況來說，歐洲已率先實行名義負利率(Negative Nominal Interest Rate)，即存錢入銀行，銀行會收取存戶利息。投資者可考慮以接近零成本借入歐元，去購買其他資產(債券/貨幣)套利，當然若然資產為非歐元計價資產，會存在匯率風險，但在歐元負利率、美元又準備加息的情況下，歐元續向下的機會大於向上。

市場都關注美國這次是否會加息，但這是否意味著即將要結束長達近十年的超低利率環境？其實關鍵不在於這次加息與否，而在於後續加息的節奏和力度，其實聯儲局主席耶倫已表示即使本次加息，加息的節奏會相當緩慢。客觀而言，筆者暫未看到美國具備進入加息周期的條件，預料低息環境將會繼續持續相當一段時間，市場應未見有任何重大轉變。作為散戶，掌握好重點後已足夠，其他已經不太重要。

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結合工廈與天台農莊概念的活綠化工廈項目 - 屯門「置富工作坊」

投資工廈，除市區如東九龍、荔枝角等位置優越的市區外，筆者一向看好屯門工廈的投資潛力，筆者自小居於屯門二十多年，至近年才搬離屯門，對於屯門區內發展可謂非常熟悉。當然礙於地區問題，交投與市區工廈的交投不能比擬，但屯門區的發展空間大，投資潛力較市區工廈高。

屯門工廈最大的優點是近住宅區，工廈圈圍繞著建安工業區、大興邨、蔡以橋一帶，附近住宅林立，包括卓爾居、新墟附近住宅等，加上近年由新鴻基發展的屯門西鐵上蓋「瓏門」項目及基座商場Vcity， 與屯門市廣場接駁聯繫，形成協同效應，商業原素大大提升。加上港珠澳大橋、洪水橋新發展區等大型基建設施相繼落成，屯門交通配套將更為完善，部份屯門工廈的呎價近年已上升不少，但仍然低水，而屯門區內有多支工廈已陸續進行活化，屯門工廈區將必然轉型，因此筆者一直看好投資屯門工廈。

「置富工作坊」是Star Capital 在屯門的首個工廈分契拆售項目，並首次結合工廈與天台農莊概念，活化工廈之餘同時「綠化工廈」，筆者稱該項目為「活綠化工廈項目」。項目部份單位會附設天台農莊，全屬獨立業權，買家除擁有自己的工廈單位外，更可由樓梯直達天台農莊，同時擁有屬於自己的小後花園。

工廈一向給予人環境污染的感覺，但隨著工業北移，香港已基本沒有工業，殘舊的工廈單位需要活化，在寸金尺土的香港提高其應有的使用價值，同時如果能綠化原本是工業區的工廈，附近環境應會得到改善，周邊的住宅群的景觀和空氣亦會有所改善。試想一下，如果屯門工業區的所有天台都變成有規劃的小農莊的話，瓏門的居民從高處腑覽的感覺應該不錯^^。