葵涌工廈拆售項目全部售出 投資者短期再摸出

Star Capital 另一個位於葵涌的工廈拆售項目早前已全部出售。項目面積2788呎, 共分拆9個單位,  項目由買入、裝修到分契拆售前後不到三個月, 極速完成。一如以往, 首批發售單位的售價較市場價格低水一至兩成, 除讓我們的資金迅速回籠, 更讓長期支持我們的投資者有水位摸貨, 其中部份單位更於兩三星期內模上模, 賺幅兩成。該項目規模雖小, 但盡顯了我們策劃、裝修、銷售各個團隊的成熟合作表現, 讓Star Capital的長線投資者有持續的高投資回報。

轉載: 葵涌工廈中層拆售 兩月賺150萬   2015年8月31日

工廈拆售仍有價有市，有投資者斥近630萬購入葵涌工廈部分樓面並極速拆售，兩月內帳面賺逾150萬元，並迅即錄摸上摸。

美聯工廈拆售9伙 沽7戶

拆售工廈銀碼細，吸引小本投資者入市。樓齡有逾36年的葵涌美聯工業大廈，早前獲福旺國際有限公司以627.3萬元購入其中層A單位，總面積約2,788平方呎，並迅即進行拆售，分間成約9個細單位。首兩個月內已沽出7伙，每伙平均售價約70萬至176萬元，帳面獲利約155萬元，估計全數售出，帳面可賺逾350萬元或逾5成。
 

錄摸上摸 單月升值19%

此外，當中的A9室更迅即錄摸上摸。據土地註冊處資料顯示，單位5月初以86萬元購入，6月即以約103萬元再度易手，單月升值17萬元或19%。 而另1伙A2室亦即將於下月初由環亞拍賣推出開拍。據拍賣網站顯示，項目內部仍在裝修階段，以單位的實用面積約75平方呎，開價為75萬元，即每平方呎開價達1萬元，連租約交易。

事實上，近期工廈拆售反應理想，如葵涌工廈iPlace自今年2月份開售以來全數單位已近沽清；而火炭富騰工業中心地廠擬分間成84個單位，亦醞釀開售，售價80多萬元起。

 http://ps.hket.com/content/677829/%E8%91%B5%E6%B6%8C%E5%B7%A5%E5%BB%88%E4%B8%AD%E5%B1%A4%E6%8B%86%E5%94%AE%20%E5%85%A9%E6%9C%88%E8%B3%BA150%E8%90%AC/

工廈投資 (3) - 細單位工廈投資篇

環球股市震盪, 影響市場投資氣氛, 股市以至住宅交投較之前疏落, 住宅市場亦出現少數減價成交個案, 似有高位輕微回套之勢。唯獨工廈市場成交仍節節向上,未有受到市場投資氣氛減弱影響。這反映市場在資金未有流出的情況下總要尋找安全而有潛力的投資渠道,畢竟在世界貨幣戰一觸即發的大環境下, 持有現金的成本太高。對投資者來說投資工廈相對住宅的值搏率更高,因為住宅供應未來幾年不斷增加, 新盤充斥市場, 二手成交首先受到影響。加上政府受各方壓力不會撤招,故今年已有不少住宅投資者換馬工廈市場。

隨着經濟轉型，工業大廈的用途更趨多元化，市場由之前已開始追捧「迷你倉」及由工廈改建而成的「板間房」，再加上不少用家對新式工作室、 展覽室及由工廈改建而成的休閒娛樂場所等小型空間的新興用途之需求日漸增加，無不見證市場對工業空間的剛性需求，以及工廈背後的潛在用途與價值。目前有兩大因素影響購買力，分別為政府的雙倍印花稅，以及金管局收緊按揭成數令借貸成數減少，這兩方面都令買住宅的成本加重。工廈的呎價與商舖、住宅以至商廈相比較為低水,投資者要買磚頭安置資金自然會選擇工廈。

工廈回報雖高,但對沒有投資開商用物業對的散戶投資者來說有一定難道, 因為商用物業最重要的是地點，地區、地點及附近周邊環境決定工廈是否具有商業原素,商業原素高的工廈就具有商用價值,價錢理應較高,工廈單位租值及流動性應不是問題。不少工廈本身位於工廠區,位置、質素、價錢非常參差,高質的可媲美商廈,差的尤如舊工廠,因此投資者在投資工廈物業時，應多考慮及研究物業之周邊發展、交通、配套設施，以及物業本身的特色及限制。

市場上雖然有入場門檻低的工廈單位,但市場供應不多,拆售的細單位一般已被相熟的專業投資者內部認購了一部份,最終流出市場的供應不多,因此一般透過經紀亦不易找到。細單位又位於市區的租金回報高,市場細單位工廈的二手放盤同樣有限。對於商用物業投資新手應偏向尋找分拆項目單位,因為大投資者分拆項目前一般已對選址、以及商業原素等因素進行分析,質素較高,而且項目多為全層或半層,裝修設計具統一性,租售能力較有保障,有部份更會提供反租或租金保證。根據市場數據顯示，本年約有4個工廈項目已經進行或正在籌備分拆放售。

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讀者信箱: 五年翻一倍回報的保險產品很吸引?

你好 Starman,
有銀行職員推介我運用 universal life UL, 加上銀行借貸用作槓桿, 獲取5年1倍回報.
我詳細了解文件細節, 有以下各樣風險
Interest rate risk: 借貸息口變動
Return uncertainty: UL 回報不定而且無保証
Early redemption penalty: 頭5年贖回有罰款
Default risk: 提供 UL 的保險公司倒閉

優點: 假設將來回報與過往10年回報接近, 的確做到5件1倍回報

缺點: 資金被鎖死, 當然不應將手上所有資金放於此操作

我明白 starman 你的投資都是高門檻, 但本人手上現金未到10萬USD買不到直債.

你認為現金水平不高的人應投資此類產品嗎?

謝謝

讀者K上

Starman 答:

先多謝你的支持﹗其實這類產品很多年前已經有, 推銷者一向標榜「5年保證翻1倍回報」, 聽落好著數。

 

其實讀者都有做足功課, 了解清楚產品結構及風險, 正如讀者所說, 產品的風險包括:

1. interest rate risk: 借貸息口變動

2. return uncertainty: UL 回報不定而且無保証

3. early redemption penalty: 頭5年贖回有罰款

4. default risk: 提供 UL 的保險公司倒閉

這個產品最大的問題是息差窄, 年期長, 沒有二手市場(不能市場轉讓)。假設保險公司的參考回報是每年4%, 融資率(LTV) 90%, 融資成本2%, 最大10倍槓桿, 槓桿後年回報 = 4% - 2% * (0.9) * 10 = 22%。按此計算, 5年本金的確可以翻一倍。

但要留意的是, 該產品套息的息差本身較窄, 只有2%, 主要是靠槓桿套息使總回報放大。而融資利率是浮動的, UL本身的回報也是不保證的。因此, 只要加息或回報稍有下降, 套息息差就會收窄, 甚至息差倒掛造成虧損。五年不是短時間, 雖然我不認為美國會大幅加息, 但目前利率已低無可低, 未來只有向上, 只要加息0.25%-0.5%, 由於是10倍槓桿, 回報會大幅降低。未來五年內, 假設UL回報下降1%, 融資成本同時上升超過1%, 產品便會開始虧損, 但由於沒有二手市場, 不能二手轉讓, 要斬斷虧損倉只能提前續回, 要留意提前續回有罰款(early redemption penalty), 到時便要計算好成本後再作決定, 但虧損是必然的了。

套息交易(Carry Trade)第一條是息差足夠, 沒有3.5%-4%以上, 以目前市場是不足夠, 因為未來利率必然向上; 第二 - 資產本身的回報, UL本身的回報是不保証。因此, 利率成本和回報都存在不確定性 要用槓桿10倍去套取未來不確定的利差(趨勢是收窄), 不化算。最後 - 套息年期, 5年時間不短, 需要各種套息變數(Variables)都比較確定的情況下方可進行。因此, 筆者個人對用10倍去槓桿UL套息這種操作有點保留。當然, 最後決定視乎讀者認為上述風險是否可接受, 投資必然涉及風險, 最重要仍是清楚理解每項投資背後的風險, 才能作出明智的投資決定。

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讀者信箱: 如何有效利用高門檻投資變身財務自由

Starman兄你好，

我係網站見到你開始寫blog後而留意你的。之後每日都留意你個blog。我個background如下:

屋企依家自住樓市值大約4000萬左右，銀行估價就係3200萬，已經供完。另外有一間銀行估價1100萬既樓租緊出去，月租27000。但因為前幾年屋企需要現金。抵押左俾銀行，借左400萬現金出黎。但係貸款係只需要還息而唔洗還本金，年息6厘。另外仲有一間樓銀行估價650萬，月租15000，都係 已經供完。另外手上依家仲有1.2m美金可投資。

而其實我既問題就係想請教一下，個400萬既OD loan點處置好？而手上有大約1.2m美金可作長線投資，希望每月有穩定現金流，應該點做？另外, 市值650萬的樓現在準備賣750萬。多左的呢筆錢希望用來投資物業，工廈或住宅都可以。再有大約15萬美金可作短線投資，又可以點處置？除左這15萬美金外，1.2m希望可以做高門檻低風險的投資，另外賣樓後的750萬港幣希望可以再投資物業。

希望starman兄可以俾d意見。多謝!

讀者Y

Starman答:

首先多謝讀者Y的支持。其實你這個情況有很多理財/投資安排可以做, 可塑性相當高,  但目前仍是原始階段, 確實是相當浪費。

在制定理財策略前, 先整理一下讀者Y的資產負債情況:

房產資產: 4000萬港元 + 1100萬港元 = 5100萬港元

現金資產: 120萬美元 + 15萬美元 + 750萬港元(套現住宅後) = 1800萬港元
負債: 400萬港元

讀者Y為生意人, 按上, 擁有總資產已達6900萬, 而負債僅400萬, 淨資產6500萬。讀者Y的資產多, 手持現金也相當多, 但可產出的現金流(被動收入)相當少, 只有27000租金收入。我的建議如下:

1. 開立私人銀行帳戶

以讀者Y的資產額, 私人銀行帳戶基本上是必需的, 但選私人銀行也要相當小心, 收費和條件差別都相當大, 詳情已私下提供你參考, 我不想在這倒人米或賣廣告。私人銀行帳戶好處是可提供利率低至1.6%的低息融資。

2. 以低槓桿買入值債

對於金額大的投資, 投資物本身的防守性、價格波動性及是否保本十分重要。我會建議買入高評級(A rating以上)的債券, 利用槓桿, 收取10%以上的年回報是基本要求。以近期最愛的東亞銀行為例。

東亞銀行債券票面息率(Coupon Rate) 6.375%, 2022年到期, 持有至到期的回報為(Yield-to-maturity)為5.522%, 債券融資率75%, 融資成本1.6%, 槓桿後最高年回報為16% (保守假設持有至到期); 若以Coupon Rate計算, 價格不變的情況下年回報19.21%。

若以讀者 Y手持的135萬美元投資該債, 假設不用盡槓桿, 保守計回報15%, 每年可產出之被動收入為USD 202,500, 即折合港幣1,569,375, 月收13萬港元。 風險是東亞銀行違約/破產。

3. 置換年利率6%的 400萬銀行貸款

讀者Y目前手上400萬的OD 年利率6%, 貸款成本偏高。建議讀者Y可利用一間有營運的公司(有審計報告), 以商業循環貸款形式融資, 一般有抵押營運資金貸款可做到8成, 同樣只需還息, 不用還本, 年利率約Hibor + 3%, 即約3.3%左右。建議可借出房產的50%,  即2550萬, 用於投資債券套息或項目性投資(工廈分契拆售項目等)。對項目投資有興趣可與我了解詳情。

4. 投資小單位工廈

賣樓套現後的750萬現金, 可趁工廈價格低水, 選擇投資地點優越的小單位工廈然後出租, 目前有裝半倉寫單位租金回報約5% (買入後才考慮是否做按揭), 作中長線投資。目前我的做法是利用債券等資產的被動收入, 以儲蓄形式密密買入工廈小型單位收租, 計劃1是打包按揭, 2 是以我持有的資產管理公司打包做證券化再售予基金。

總結

讀者Y擁有很多資產, 大部份為固定資產和現金資產, 惟沒有好好利用低息環境利用銀行借貸盤活這些資產可產生的現金流(被動收入)。5100萬的固定資產及1800萬的現金資產, 單純以最高的有效回報率計算, 5100萬最高可貸出4080萬, 年利率3.3%, 以15%資產回報計算,淨回報HKD 4,773,600/年, 加上現金1800萬每年15%回報HKD2,700,000/年, 每年總被動收入可達7,473,600, 每月收622,800。

以上建議, 我只利用讀者Y的135萬美元現金投資於東亞銀行債券, 已可產出每月13萬之現金流(理論上應更高)。其餘資產, 1.可慢慢考慮如何置換現有高息貸款及加借營運資金套現; 2. 如何分散投資於更高回報的項目投資; 3. 分散投資於具高潛力及穩定收租的工廈市場; 4. 儲蓄被動收入作應急及穩守突擊之用。

*小小個人分享, 於我個人而言, 儘管給我遇到再好的項目, 用於產生穩定被動收入的資產(主要為收租物業和債券), 除非市場逆轉, 否則我是無論如何都不會輕言賣出, 宗旨是每月被動收入永遠要高於我的每月家庭開支1.5倍, 這是有家庭的人必須銘記的事情。

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